文／傳承風險、家族信託顧問，《R姐財富方舟-廖嘉紅》版主 廖嘉紅

林爸爸買的土地借名登記在長子的名下，老爸交代，將來長子要把土地拿出來跟兄弟姊妹平分。

老爸去世後，長子沒有將土地拿出來分給其他兄弟姊妹，因為老爸並沒有在遺囑中說明這塊土地是借名登記。

長子將土地贈與給了自己的太太，並在重劃後出售了土地。

兄弟姊妹指責長子違背了老爸的交代，但即使他們告上法庭，也無法證明這塊土地是老爸借名登記在長子名下，因此敗訴。

▼兄弟姊妹告上法庭，但無法證明土地是爸爸借名登記。（示意圖／pexels）

借名登記的原因

借名登記是將自己的財產登記在別人名下，可以說是一種信任大考驗。

借名登記的原因有很多，例如為了節稅考量、出名人具有某些特定的身分或資格、躲避債務、債信、基於夫妻或父母子女情誼、單純隱匿財產、宗教寺廟廟產登記於自然人名下、為共同出資投資等等。

借名登記和贈與有什麼不同？

借名登記是當事人約定一方把自己的財產，以另一方的名義登記，出名登記的人只是名義上的所有權人，實質上仍由自己享有財產的管理、使用、收益及處分權。

借名登記雖然不是《民法》明文規定的契約類型，但實務上均承認其效力（只要不違反強制、禁止規定或公序良俗），且適用《民法》委任之相關規定。

贈與的定義是財產所有人，以自己的財產無償送給別人，而別人也同意接受。借名登記只是把財產登記在別人的名下，並不等於將財產送人。

▼借名登記是約定一方把自己財產，以另一方的名義登記。（示意圖／pixabay）

「借名登記」有什麼法律風險？

風險1、父母將不動產登記在子女名下，很容易被國稅局認為是贈與行為，被國稅局追贈與稅。

風險2、出名人否認借名登記關係存在，不願意返還。

風險3、出名登記的人賣掉不動產。

風險4、出名登記人欠債，房產遭拍賣。

風險5、因出名人或借名人一方死亡、發生繼承，經過15年而罹於請求權時效（時效消滅）。

▼借名登記的風險不少，包括不願返還或被出售等。（示意圖／取自pixabay）

借名登記不動產給別人， 如何證明「借名登記」法律關係存在？

1. 需要簽訂書面的借名登記契約。

2. 保留相關證明文件：不動產買賣契約書、不動產所有權狀正本何人保管？稅賦何人負擔？房屋稅、地價稅繳費證明正本、出資證明(匯款單、收據)、房貸匯款單、由何人實際居住、使用收益？如出租收益，可提出租賃契約書、證人證詞 貼心提醒，如果真的有必要原因一定要借名登記，最好要簽訂借名登記契約，以證明自己才是真正的所有人，避免將來產生相關的法律糾紛無法主張自己的權利。

即使是親子關係，子女有可能認為他們名下的財產就是父母贈與的，因為自己就是所有權人，可以自由的買賣處分，因此產生糾紛和不愉快。

而登記在父母名下，萬一父母急病過世，沒有借名契約，兄弟姐妹堅持不動產為父母遺產，最後不得已，含淚與兄弟姐妹共同繼承。

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）

●本文獲《R姐財富方舟-廖嘉紅》授權，以上言論不代表EBC地產王立場