廖嘉紅/爸土地借名登記給長兄 沒平分還出售獨吞…遺囑沒寫這點慘敗訴

2024-01-10 18:03:00  作者 / EBC地產王

文/傳承風險、家族信託顧問,《R姐財富方舟-廖嘉紅》版主 廖嘉紅

林爸爸買的土地借名登記在長子的名下,老爸交代,將來長子要把土地拿出來跟兄弟姊妹平分。

老爸去世後,長子沒有將土地拿出來分給其他兄弟姊妹,因為老爸並沒有在遺囑中說明這塊土地是借名登記。

長子將土地贈與給了自己的太太,並在重劃後出售了土地。

兄弟姊妹指責長子違背了老爸的交代,但即使他們告上法庭,也無法證明這塊土地是老爸借名登記在長子名下,因此敗訴。

▼兄弟姊妹告上法庭,但無法證明土地是爸爸借名登記。(示意圖/pexels

借名登記的原因

借名登記是將自己的財產登記在別人名下,可以說是一種信任大考驗。

借名登記的原因有很多,例如為了節稅考量、出名人具有某些特定的身分或資格、躲避債務、債信、基於夫妻或父母子女情誼、單純隱匿財產、宗教寺廟廟產登記於自然人名下、為共同出資投資等等。

借名登記和贈與有什麼不同?

借名登記是當事人約定一方把自己的財產,以另一方的名義登記,出名登記的人只是名義上的所有權人,實質上仍由自己享有財產的管理、使用、收益及處分權。

借名登記雖然不是《民法》明文規定的契約類型,但實務上均承認其效力(只要不違反強制、禁止規定或公序良俗),且適用《民法》委任之相關規定。

贈與的定義是財產所有人,以自己的財產無償送給別人,而別人也同意接受。借名登記只是把財產登記在別人的名下,並不等於將財產送人。

▼借名登記是約定一方把自己財產,以另一方的名義登記。(示意圖/pixabay

「借名登記」有什麼法律風險?

風險1、父母將不動產登記在子女名下,很容易被國稅局認為是贈與行為,被國稅局追贈與稅。

風險2、出名人否認借名登記關係存在,不願意返還。

風險3、出名登記的人賣掉不動產。

風險4、出名登記人欠債,房產遭拍賣。

風險5、因出名人或借名人一方死亡、發生繼承,經過15年而罹於請求權時效(時效消滅)。

▼借名登記的風險不少,包括不願返還或被出售等。(示意圖/取自pixabay

借名登記不動產給別人, 如何證明「借名登記」法律關係存在?

1. 需要簽訂書面的借名登記契約。

2. 保留相關證明文件:不動產買賣契約書、不動產所有權狀正本何人保管?稅賦何人負擔?房屋稅、地價稅繳費證明正本、出資證明(匯款單、收據)、房貸匯款單、由何人實際居住、使用收益?如出租收益,可提出租賃契約書、證人證詞 貼心提醒,如果真的有必要原因一定要借名登記,最好要簽訂借名登記契約,以證明自己才是真正的所有人,避免將來產生相關的法律糾紛無法主張自己的權利。

即使是親子關係,子女有可能認為他們名下的財產就是父母贈與的,因為自己就是所有權人,可以自由的買賣處分,因此產生糾紛和不愉快。

而登記在父母名下,萬一父母急病過世,沒有借名契約,兄弟姐妹堅持不動產為父母遺產,最後不得已,含淚與兄弟姐妹共同繼承。

(封面示意圖/EBC地產王 張琬聆攝)

●本文獲《R姐財富方舟-廖嘉紅》授權,以上言論不代表EBC地產王立場

 



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