房市「空頭量、多頭價」顛覆認知! 專家搖頭:改革走在錯誤道路

2023-07-04 17:03  作者 / EBC地產王

政府推出房地合一稅,盼以重稅抑制短線炒作,不過依然難以阻擋炒房歪風,對此專家則直言,房地合一稅打房失敗的關鍵在於「重稅閉鎖期鎖住賣壓」,導致「供需關係遭到破壞」。

房地合一重稅閉鎖期 供需遭破壞

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,從供需變化的簡示圖,就可以看到,房地合一稅鎖住賣壓的效果大於抑制需求,使得二手市場的供給急降而進入「低賣壓時代」。

從2016年至今,需求依舊低迷、變動不大,但賣壓大退潮卻改變一切。「因為賣壓減少,市場上只要少量的需求就能消化賣壓,市場從供給過剩轉為供給緊繃,驅使房價止跌反彈」。原理就跟股票交易一樣,賣股票的人銳減,買股票的人不變,股價易漲不易跌。

▼房地合一稅影響供需變化簡示圖。(圖/翻攝自何世昌的房產知識Buffet+)

空頭量創造大多頭 顛覆專家認知

何世昌指出,以上的推論,從全台買賣移轉棟數就能找到有力的證據,前一波2003年至2014年的多頭期間,平均每年成交量約38.5萬,因此不少專家會認為「38萬棟才是多頭量」,有的甚至說「40萬棟才是多頭量」,這種說法共非空穴來風。

但從2018年啟動的新一波多頭延續至2022年,這5年間平均每年全台成交量竟然只有約31.4萬棟,這個數字不管是放在前一波、或更早之前的任何一波多頭,都應該是空頭量,但神奇的是「空頭量竟創造大多頭市場」,這完全顛覆一票專家的認知。

▼前後2波多頭成交量差異。(圖/翻攝自何世昌的房產知識Buffet+)

改寫交易價量規律 房市嚴重扭曲

放在以往,「空頭量、多頭價」是一件不可能的事,但現在卻鐵錚錚的發生了,讓部份深信量價關係的專家個個看走眼,原因就是房地合一稅破壞了供需慣性,將供給量壓縮到了谷底,才導致房市嚴重扭曲,交易價量規律徹底被改寫了,30萬棟初頭的成交量竟能掀起房市多頭大浪。

近幾年來,也許常聽到有人分析說房市進入「低量價漲時代」,何世昌直言,「低量價漲」的根源正是房地合一稅,如果沒有房地合一稅,2018年以來,如此低的成交價根本不足以構成房市多頭,因為市場需求無法消化賣壓,房價應會下跌而非上漲。

何世昌無奈的說,之中最諷刺的是,台灣房地產改革步步走在錯誤的道路上,但當初支持房地合一稅打房的人,依然堅信政策是對的,「我們就持續在歧途上前進,沒有回頭的機會」。

(封面示意圖/pixabay)

 



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