2024總統大選將至，候選人各自提出政見，包括社宅、房貸補貼等議題搶占焦點，令人好奇能否落實居住正義，對此政大地政系退休教授張金鶚認為，應該翻轉施政概念，把住房政策目標從「住者有其屋」改為「住者適其屋」，並且優先幫助租屋者、從改善租屋黑市做起，預期能有一石四鳥的施政效果，或許是更好的做法。

張金鶚投書媒體表示，觀察各組總統候選人的住房政見，大都強調興建社會住宅及補貼房租和房貸，提供蘿葡、缺乏棒子的方式，能否解決高房價、高空屋率、租屋黑市和低居住品質等四大住房困境，實際效果令人質疑。

他提到，早期政府的住房政策目標是「住者有其屋」，但發現不可行，而且讓人民擁有房屋並非政府應有的責任，於是調整目標為「住者適其屋」，強調責任是保障人民居住在適當的環境，在當前高房價及高住宅自有率下，是否需要擁有房屋應該是人民的自由選擇，希望總統候選人能改變思維，希望政府不宜過度介入。

張金鶚說，未來不論透過市場機制或政府力量，同樣期待房價會逐漸合理，這是可以努力的方向，雖然買不起房子，但如果能暫時租到適合的房子，能夠解決住房困境，未必需要含淚拚老命購屋，不用急著現在面對不合理的高房價。

他補充說明，面對不合理的高房價，一般人正常行為就是不會購屋，一旦購屋需求減少，房價透過市場機制的供需作用，自然會讓價格下跌，但政府此時不但漠視投機炒作，未能健全巿場機制，反而提供誘因鼓勵購屋，不但支撐高房價也陷入道德爭議，如果未來又認真打炒房，促使房價合理下跌，只會讓已購屋者損失而抱憾怨嘆，讓住房政策陷入兩難。

▼真金鶚認為，改善租屋黑市是政府的首要目標。（示意圖／東森新聞）

根據張金鶚的觀點，政府面對高房價，首要作為就是抑制投機炒作，設法健全巿場機制，讓房價逐漸合理、房價所得比符合可負擔水準，並且努力改善租屋市場，提供各種租屋協助與補貼，讓租客安心獲得保障，亦可免除必須購屋的壓力，應該優先全力幫助租屋者，行有餘力再協助購屋者，更能符合公平正義原則。

他預估，政府一旦解決租屋黒市，面對公開透明且競爭的租屋市場，大致會有四種結果，第一種是政府能監督控管租屋品質及租賃契約，保障租屋安全與安心，房客也能充分掌握租屋資訊，避免房東的壟斷與惡意欺壓；第二種是租屋資訊完全揭露，房東無法逃漏租金所得，不但符合租稅公平原則，而且政府獲得租賃稅收，藉此得以稅收增加租屋補貼資源，幫助更多弱勢租屋族群；第三種是房東沒了逃漏稅的誘因，相對政府的租金補貼或是包租代管政策即可落實；第四種是租屋市場獲得明顯改善，租賃管理產業化，租屋容易且有保障，透過健全租屋市場能發揮一石四鳥的效果。

（封面示意圖／EBC地產王）