陳傑鳴/簡直房市雷達!買氣冷熱這指標透端倪 不斷流標是警訊

2023-05-26 17:42  作者 / EBC地產王

文/元宏不動產加值服務平台研究總監  陳傑鳴

 

關注房市的民眾,相信近期應該都有發現,近來地上權招標案表現都不盡人意,例如:國產署今年國有土地地上權案開標,9標中就有4標流標,先前台北信義區「陸軍保養廠C基地案」,內湖區「內湖潭美段地上權案」等,都出現無人投標而流標的情形。由於這些地上權案,不乏位於精華區的標的,而對於紛紛出現流標的結果,筆者認為這是一個房市的警訊。

由於「有屋沒地」的地上權案,是解決高房價的折衷商品,也是政府避免賤賣國土的方式。不過地上權因為有四大特性,第一、屆期就得歸還給政府,有錢人購買意願極低;第二、地上權推出的住宅,雖然總價雖較便宜,但只有少數銀行願意貸款,且成數不高,推案後市場買氣較一般有土地產權的產品差很多。

 

▼先前信義區陸軍保養廠C基地地上權案,以流標收場。(圖/翻攝GoogleMaps

地上權案詢問度低 景氣好時才有投資者

第三、地上權需要繳地租給政府,近年公告地價近年不斷調漲,在未來調漲變數不確定下,投標地上權者都會擔心獲利被吃光光;第四、地上權綁約70年,得標者期間內都需要負責任,如果中途產生狀況,想逃跑也難。

 

因此,也導致地上權案過往市場詢問都較低,即便地段精華,但也只有在「房市景氣大好」的上升階段,投資者才會比較有興趣去碰。

 

種種利空導致冷卻 建商也縮手

近年缺工缺料造成營建業物價上漲,建商開發成本提高,加上官方一連串打炒房與信用管制,以及限縮建商土建融額度、限期開發,又有去年以來五度升息,種種利空都讓目前房市出現冷卻,甚至有反轉狀況,這樣的市況並不利「地上權案」的發展。

 

▼近年缺工缺料及金融限縮管制下,房市冷卻。(示意圖/EBC地產王張琬聆攝)

因此,估計接下來房市如果無法明顯回溫,地上權案的標案恐怕都不會太順利。而由地上權標案的結果,一般民眾也可以藉此初步判斷房市的冷熱, 一旦大量出現「招標」標脫不順利,那就是房市真的很冷,連建商都縮手了。

 

修法上路難升買氣 留意出清貨撿便宜

目前史上最重的打炒房修法《平均地權條例》修正草案即將正式上路,新屋預售市場買氣估計若無其它重大利多激勵,買氣要明顯提升恐不易。現在建商業務策略普遍都已轉為「去庫存」、加速土地興建,以確保資金回收為主,估計持續獵地、投標地上權的動作都會趨緩。

 

民眾此時若想買房,便可專注在建商與投資客出清的狀況,也許能有便宜屋可撿。

(封面示意圖/EBC地產王 張琬聆攝)



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