鄭文在/父亡竟不讓母繼承房產?別急著罵不孝 根本真節稅高手

2023-11-16 16:16  作者 / EBC地產王

文/正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

台灣的社會地位還存在男尊女卑,但是就壽命而言,卻是「女人我最大」,根據內政部公布2022年國人平均壽命為79.84歲,其中男性為76.63歲、女性83.28歲。所以,平均而言當先生往生時,太太總會多活了好多年。

當先生往生,太太就成了先生的當然繼承人,就《民法》第1138條的規定,太太和第一順位直系血親卑親屬,就是先生往生的遺產繼承人,該如何在親情和節稅之間,有效的完成遺產登記,就成了繼承人之間的選擇題。

2016年為界 房產取得時間成重稅關鍵

2016年後,房地合一稅上路,在這個時間以前取得的不動產再出售,土地只課徵增值稅不課徵所得稅,房屋也只要繳納契稅與財產交易所得稅,2016年以後取得的不動產,再出售除了土地增值稅及契稅,還要課徵房地合一稅,兩者稅賦差別之大,不可不慎。

▼2016年後取得的不動產,再出售要繳的稅賦較多。(示意圖/EBC地產王張琬聆攝)

故事就從這裡開始,由於男性的平均壽命比女性短,所以已婚男性往生後,女性的配偶和子女們,就是這個往生者的繼承人。通常子女們都已經成年,為了孝順母親,都會把爸爸留下來的房屋讓媽媽繼承取得,並且居住到媽媽也離世為止。但是,這個舉動也將房地合一稅引進家門,當媽媽離世後,子兒們要賣房屋,才知道「大事不妙」。

被繼承人持有期間 可合併計算房地合一稅

實務經驗裡,如果爸爸先走,媽媽還在時,兒女們總希望給媽媽安養天年的保障,半數以上的案件都是由媽媽承取得該房屋,試想,例如1981年取得的房屋,因為爸爸2023年往生,由媽媽繼承取得,按照內政部資料顯示,女性的平均年齡大於男性,也就是媽媽往生時,由子女們再次辦理繼承,這個房屋未來出售時,就會有一筆可觀的房地合一稅發生。

早期的算法是以媽媽持有的期間到出售的期間,計算房地合一稅稅率,2023年11月2日財政部〈台財稅字第11204619060號函〉規定,持有期間可以合併被繼承人,父母親持有的期間計算稅率,屆時,可能將持有2年內45%的房地合一稅降低到持有10年以上15%的房地合一稅,如果符合自用稅率還可以有400萬元的免稅額以及10%的優惠稅率。

▼通常父親先往生,會將房產繼承給未亡的母親。(示意圖/取自pixabay

不過戶給未亡父母 維持舊制更節稅

但是,「選擇大於努力」,如果爸爸往生時,讓媽媽繼承股票或是現金等其他遺產,不要繼承房屋或是不動產,未來子女賣掉房屋或是不動產仍然是舊制,沒有房地合一稅的課徵,這才是真正的高手。

提醒子女們,如果父母親的房屋或是不動產是2016年以前就取得的所有權,當父母親其中一方往生時,千萬不要將不動產繼承登記到未亡者父母親的名下,否則,房地合一稅將偷偷摸摸的跟進家門,未來出售房屋或是不動產時,它就會登堂入室絕對讓您苦不堪言。切記,這是是非題,不是選擇題,千萬別讓自己的權益受損。

●以上言論不代表EBC地產王立場

(封面示意圖/EBC地產王 張琬聆攝)



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