文／正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

台灣的社會地位還存在男尊女卑，但是就壽命而言，卻是「女人我最大」，根據內政部公布2022年國人平均壽命為79.84歲，其中男性為76.63歲、女性83.28歲。所以，平均而言當先生往生時，太太總會多活了好多年。

當先生往生，太太就成了先生的當然繼承人，就《民法》第1138條的規定，太太和第一順位直系血親卑親屬，就是先生往生的遺產繼承人，該如何在親情和節稅之間，有效的完成遺產登記，就成了繼承人之間的選擇題。

2016年為界 房產取得時間成重稅關鍵

2016年後，房地合一稅上路，在這個時間以前取得的不動產再出售，土地只課徵增值稅不課徵所得稅，房屋也只要繳納契稅與財產交易所得稅，2016年以後取得的不動產，再出售除了土地增值稅及契稅，還要課徵房地合一稅，兩者稅賦差別之大，不可不慎。

▼2016年後取得的不動產，再出售要繳的稅賦較多。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

故事就從這裡開始，由於男性的平均壽命比女性短，所以已婚男性往生後，女性的配偶和子女們，就是這個往生者的繼承人。通常子女們都已經成年，為了孝順母親，都會把爸爸留下來的房屋讓媽媽繼承取得，並且居住到媽媽也離世為止。但是，這個舉動也將房地合一稅引進家門，當媽媽離世後，子兒們要賣房屋，才知道「大事不妙」。

被繼承人持有期間 可合併計算房地合一稅

實務經驗裡，如果爸爸先走，媽媽還在時，兒女們總希望給媽媽安養天年的保障，半數以上的案件都是由媽媽承取得該房屋，試想，例如1981年取得的房屋，因為爸爸2023年往生，由媽媽繼承取得，按照內政部資料顯示，女性的平均年齡大於男性，也就是媽媽往生時，由子女們再次辦理繼承，這個房屋未來出售時，就會有一筆可觀的房地合一稅發生。

早期的算法是以媽媽持有的期間到出售的期間，計算房地合一稅稅率，2023年11月2日財政部〈台財稅字第11204619060號函〉規定，持有期間可以合併被繼承人，父母親持有的期間計算稅率，屆時，可能將持有2年內45%的房地合一稅降低到持有10年以上15%的房地合一稅，如果符合自用稅率還可以有400萬元的免稅額以及10%的優惠稅率。

▼通常父親先往生，會將房產繼承給未亡的母親。（示意圖／取自pixabay）

不過戶給未亡父母 維持舊制更節稅

但是，「選擇大於努力」，如果爸爸往生時，讓媽媽繼承股票或是現金等其他遺產，不要繼承房屋或是不動產，未來子女賣掉房屋或是不動產仍然是舊制，沒有房地合一稅的課徵，這才是真正的高手。

提醒子女們，如果父母親的房屋或是不動產是2016年以前就取得的所有權，當父母親其中一方往生時，千萬不要將不動產繼承登記到未亡者父母親的名下，否則，房地合一稅將偷偷摸摸的跟進家門，未來出售房屋或是不動產時，它就會登堂入室絕對讓您苦不堪言。切記，這是是非題，不是選擇題，千萬別讓自己的權益受損。

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）