央行昨（19）日理監事會議決議維持政策不變，房地產市場盼不到第7波信用管制鬆綁，專家回憶，央行上一波的選擇性信用管制施行了6年才鬆綁，當時是房地合一稅上路，且全年交易量首度跌破30萬棟，才終於解除，估計這次恐怕得等房市「確定涼涼」後，才可能再鬆手。

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央行總裁楊金龍昨日針對是否鬆綁選擇信用管制時，表示各項數據都在減緩，房市正在修正，但水準仍偏高，且房價還是往上走，他直言央行要調整房市管制措施，必須一步步觀察檢討，以免一鬆綁後導致房市升溫，會「比較concern（憂慮）」。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德回憶，上一次選擇性信用管制措施，央行從2010年6月實施後，金融機構持續強化不動產授信風險自主管理，加上房地合一實價課稅新制上路，整體市場不動產投機需求減少，房價趨於穩定，央行直到2016年3月才調整不動產針對性審慎措施，取消特定地區不動產信用管制。但針對高價住宅貸款，仍持續予以規範。

曾敬德指出，上一次的鬆綁關鍵，一來是房地合一實價課稅上路後，不動產投機需求減少，加上房價趨於穩定，二來是當時的交易量變化，2015年建物買賣移轉棟數，是14年來首度跌破30萬棟，「上一波房市幾乎確定涼涼後，加上房地合一稅上路非自用需求退場，央行才進行鬆綁」。

觀察這波在央行持續管控之下，銀行也持續強化不動產授信風險自主管理，預售市場交易量大幅萎縮，現在買賣移轉棟數也都呈現雙位數年減，曾敬德認為，這次央行不放手，是因為央行謹慎小心，確定不會飆風再起後才有可能鬆手。

觀察上一波央行的選擇性信用管制措施，實施當年度建物買賣移轉棟數為40.7萬棟，一直到2015年才跌破30萬棟，且搭配當時有房地合一稅上路抑制，央行才鬆綁房市管制措施，鬆綁後房市也呈現自用當道的理性市場，一直到2019年建物買賣移轉棟數才重新站回30萬棟。

反觀這波交易量，曾敬德指出，本來2023年修正到30.7萬棟，但2024年又拉高到35萬棟，2024年第3季央行就先請銀行喝咖啡，再度祭出第七波抑制房市，隨後市場交易就出現量縮，觀察一手市場也從2024高峰時期每月成交1.4萬件，到今年都不到5千件，外在環境除了台幣升值有利外，後續再推升房市的利多因子有限，整體房市已經呈現自用當道。

（封面圖／東森財經新聞）