近期網路傳出推案龍頭寶佳集團全面降價15~20%，不過事後旗下建設澄清為不實謠言，降價僅為部分地區特定建案。馨傳不動產智庫執行長何世昌直言，全台未大降價不代表不會發生，只是現階段尚未成真，並列舉過去4種環境下的降價模式，回頭看可發現「趁建商病要他命」，是撿便宜好時機，錯過就會搥心肝。

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何世昌在臉書粉專「何世昌的房產知識Buffet+」針對上週寶佳集團傳出全台建案降價15%~20%一事提出看法，首先說明網路傳言與第一線資訊有落差，從目前多個縣市新建案第一線消息來看，並未出現網傳全台大降價的情況，但不代表這件事不會發生，只是現階段尚未成真而已。

▼網傳寶佳集團全台建案大降價，不過業者隨後發聲明澄清。（圖／翻攝臉書粉專「何世昌的房產知識Buffet+」）

眾所周知寶佳不僅是大規模量產型建商，更是「市場派」建商，何世昌解釋，所謂「市場派」，在定價策略上會隨著景氣起伏作彈性調整，有別於「品牌派」建商固守價格。觀察寶佳過去的價格策略，若出現降價，通常是「循序漸進」式降價，而其降價模式，往往在以下4種環境下進行價格調整。

一、建案銷售停滯，區域供過於求

寶佳推案數量多、推案量大，倘若在同一區域內，發現旗下各建案都賣不動，他們會意識到並非個案銷售不佳，而是整個區域供需出狀況，而且通常是需求減緩造成的供給過剩，此時會決定整個區域內的建案同步降價。

例如大約在2014~2015年間，寶佳在桃園青埔特區有大量推案，當時青埔最高成交單價已見到4字頭，平均成交單價約在3字頭，然而寶佳可能察覺到市況不對勁，於是在青埔重要交通路口的預售案廣告看板，率先打出「一坪26萬元」破盤價，降幅超過15%。

何世昌回憶，雖然寶佳快速降價，但降價後銷況依舊不佳，之後價格一路下挫，最低還出現1字頭流血價。「當然，現在回頭去看簡直夭壽便宜。這也讓購屋族了解一件事，『趁建商病要他命』」，他強調，建商大降價時就是撿便宜好時機，錯過了就會搥心肝。

二、餘屋案出清

寶佳被視為「市場派」建商的另一個因素，是他們向來不留餘屋、或者餘屋存量極低，所謂餘屋指的是成屋後未賣出的房屋，並非指預售屋。何世昌指出，當寶佳啟動價格戰時，殺最兇的並非預售屋案，而是即將交屋、以及已經交屋的成屋案餘屋，這類產品在景氣極差時會出現「骨折價」。

例如2016~2017年間的桃園八德擴大重劃區，當時市況極差又逢大量交屋潮，新建案價格由2字頭下滑至1字頭，寶佳的成屋餘屋單價狂砍至14萬，降幅達到30%。何世昌指出，如果購屋族非得要超甜價才買，或許可以等待寶佳成屋案出清價那一刻來臨，事後回頭去看，買家個個是贏家。

三、個案調整

何世昌說明，目前寶佳做法比較類似「個案調整」階段，部份銷售成績較遜色的預售案，以及餘屋量較多的成屋案，售價的確有所調降，近期台南個案退款降價，正屬於此類。

寶佳是屬於願意聽取代銷意見、保持銷售與定價彈性的業主，倘若在推案量多的區域，每個案子都賣不好，那很大可能是市場出問題。何世昌指出，若是在推案量較少的區域，又遇到銷售情況不佳，若檢討後歸咎原因是出在定價過高，寶佳大多願意調整降價，讓代銷有更大空間，而非炒代銷魷魚。

四、景氣全面反轉

如果這波房市景氣如同2014下半年至2017年底的全面反轉，那麼寶佳會毫不猶豫在全台祭出大降價。何世昌解釋，「市場派」的顯性操作策略，就是儘快把手上案件套現、回收資金，或是套現後再將資金投入下一案，提高資金周轉率。

然而去年第4季以來至今，全台房市仍未全面反轉，反而如同先前所預估般呈現「七大都會區走勢分歧」，比如說寶佳大本營桃園市，或者是新北市等地市況相對穩健，多數建案售價沒有調整。

最後何世昌仍安慰購屋族不必氣餒，雖然多數建案價格沒調降，因為「房價是談出來而非等出來的」，現在只要有誠意出價、願意買願意談，相信案場都願意向業主爭取更大的讓價空間。他也對降價的真偽直言，自己有空時多去看看幾個案場、詢問價格之後，真相不辯自明。

（封面圖／東森財經新聞張琬聆攝）