文／品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良

常言道，選擇大於努力。這話用在買房投資上簡直再貼切不過了：同樣是1000萬元現金，如果「投資眼光足夠」，選擇在大城市購買核心地段的房產，10年後，1000萬元現金已經變成了3、4000萬元市值的「黃金屋」。

但如果一開始就選擇錯誤，拿著1000萬元現金在「收縮型」城市買房，那麼不僅房子的上漲幅度有限，而且可能套牢，只能自住。

選到收縮型城市 閉眼買房非穩賺

過去這些年，伴隨著我國房地產的不斷發展，很多城市的房價都增值不少，因此很多人都說閉著眼睛買房都可以「躺賺」。更有甚者直言，「買房才是積累財富的最佳手段，也是普通人最好的投資方式。」

▼這些年隨著房市不斷發展，很多城市房價都增值不少。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

根本原因是，過去長久以來，「房地產和經濟深度捆綁，不管在什麼時候，投資買房都是『穩賺不賠』的生意。」 正是由於這種觀點，過去這些年，我國房地產市場的投資炒作氛圍才那麼熱絡，有錢人名下已經有多套房產，但仍樂此不疲，沒錢人借貸、啃老，也要買房。但殊不知這些鼓吹「閉眼買房穩賺不賠」的觀點其實是有問題的。

過去四海皆準的法則 未來可能不適用

首先，「房地產創富的僅僅是一小部分群體」。房價上漲確實帶來了房產 「紙面財富」的升值，但絕大多數人買房都是用來居住的，不可能把自己居住的房子賣掉套現；其次，正是由於聽信了很多專家的「買房賺錢」論，誤認為「買房賺錢適用於任何城市、任何區域」，所以很多人盲目購房，導致最終買到的房子不僅不是自己喜歡的，而且不具備太多的升值空間。

事實上，隨著我國房地產進入新的發展階段，人口轉移、購房主力人群、購房需求、個人喜好等方面都發生了本質變化，過去放之四海而皆準的買房法則，在未來可能並不適用。

▼人口轉移、購屋需求及喜好的轉變，打破了買房法則。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

只有滿足居住舒適、稀缺和具市場前景的房子才會是未來的 「黃金屋」，而這樣的房子在很多時候都是「供小於求」，且購房者往往需要擁有一定的經濟基礎才能買到，換言之「並非人人都能擁有」。

怎麼樣的房子才會符合這樣的條件呢？筆者歸納了一下，大概有如下幾類：

1. 大城市的「市區核心區域」中的「新建高品質」住房。

2. 城市中「靠近湖泊和公園」的房子。

3. 「養老功能齊全」的房子。

4. 物業管理能力強的品牌社區。

5. 好學區的學區房。

6. 捷運房。

7. 「周邊生活、交通配套設施完善」的房子。

▼居住舒適、具市場前景的房子才是未來黃金屋。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

建立知識體系 買房結果自己擔

這兩年，在房價不斷攀升下，政府各項「壓制措施」不斷出爐，甚至「有違憲之虞」也在所不惜，在政策嚴控下，我們的買房思維也有必要做適當的調整。

至於這幾年房市的可能走向，我要說，明年是重要的大選年，政府在房市政策上一定得做「必要的表態」，甚至壓制及扭轉市況。

當前的房價高是不爭的事實，但這是長期累積的結果，地價貴、營造興建成本高，這兩項就佔了房價的75%左右（以台北市為例），明年碳稅即將開徵，會拉高水泥、預拌混凝土、鋼筋、鋁料價格，勞工問題也沒抒解，營造成本不僅不見跌，還可能會漲；地價又是看高不看低，房價會怎麼發展，大家可以自行衡酌。

對於買房這件事，我的忠告是：一定要建立一套符合自己條件和需求的房地產知識體系，切忌人云亦云，尤其不輕信那些靠流量為生的江湖術士的唬爛言論。 畢竟，買不買的結果還是得由你自己來承擔。

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）