房子用等的就好?「繼承vs買賣」現死亡交叉 專家:還撐得住

2024-01-18 11:28:00  作者 / EBC地產王

近年建物繼承移轉棟數屢創新高,買賣數卻陷入30萬棟破底保衛戰,僑馥建經根據10來的人口數量,及七大都會區建物買賣移轉及繼承移轉棟數的變化進行比較,發現人口自2020年起連續3年負成長,買賣數也較10年前減少,但繼承數量則持續正成長,且增幅逾54%,台北市增加最多達65.4%。

僑馥建經首先從內政部戶政司的人口統計資料來看,自2020年起台灣人口開始進入負成長,年增加率、自然增加率均呈現負成長。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨解釋,人口在這3 年受疫情影響,包含病故及海外人口遭除戶等原因都有可能,「但房價並未在這3年出現下跌」,顯示人口多寡在短期內不至於影響房市,「市場還是靠『錢』墊起來」。

▼台灣人口在2020年開始進入負成長。(圖/僑馥建經

人口數連3年負成長 建物買賣量10年減1成

再看內政部戶政司的近10年移轉登記資訊,僑馥建經發現,隨著人口進入負成長,買賣移轉與繼承移轉也出現變化。比較2013年到2022年的建物買賣移轉棟數,發現全國減幅-14.5%,排除外島後,減幅最多為花蓮縣-33.2%,新竹市-32.0%居次;增幅最多是屏東縣 19.6%、雲林縣居次12.7%,彰化縣也有5.2%。2023年1~10月全國累積建物買賣移轉棟數為24萬5746棟,與前一年同期相比減幅7.8%。

七大都會區中則以桃園市減幅-27.6%最多,新北市減幅-25.3%居次,台南減幅-1.2%最輕微。2023年1~10月全國累積建物買賣移轉棟數與前一年同期相比,也均為負成長,減幅-1.9% ~ -12.5%。

▼建物買賣移轉棟數較10年前明顯減少。(圖/僑馥建經

政策打擊房市 買賣移轉變化劇烈

徐佳馨認為,數據顯示交易狀況有往南走的趨勢,但若細看各年度間的變化,可發現2016年出現由谷底攀升的V型轉折,重點就在當年房地合一稅上路,打炒房政策的變因所帶來的影響,與2022年再受政策衝擊的情況雷同。

她進一步解釋,房地合一稅上路後,民眾為避重稅,因此房屋至少綁5年不會拿出來賣,導致市場出現中古屋閉鎖期,能成交的物件便減少了,因此單從買賣移轉棟數的變化來討論較易失真。

▼建物買賣移轉變化明顯在2016年出現轉折。(圖/僑馥建經

另一方面,建物繼承移轉棟數則全部走在正成長的康莊大道上,全國整體增幅59.4%,且除了臺東縣漲幅15%最低,其餘縣市漲幅皆超過30%,大部分縣市落在50~70%,排除外島後,增幅前3高依序為苗栗縣73.2%、宜蘭縣70.4%、新竹縣67.9%。2023年1~10月全國累積建物繼承移轉棟數為6萬4521棟,與前一年同期相比增幅12.1%。

繼承量大增5成 苗栗高達73.2%

七大都會區的建物繼承移轉棟數增幅也都破50%,增幅最多為台北市65.4%,增幅最少的台中市也有54%。2023年1~10月建物繼承移轉棟數,與前一年同期相比均為正成長,增幅5.5%~17.4%,增幅最少為台南市,增幅最多為新北市。

▼近10年建物繼承數量持續正成長。(圖/僑馥建經

僑馥建經比較全台建物買賣及繼承移轉棟數的折線圖,更可明顯發現兩者早已出現死亡交叉,繼承移轉棟數穩定成長,且在2012年成長率突破個位數,來到12%;買賣移轉棟數則受政策及環境影響,成長率變化幅度大。

徐佳馨指出,繼承建物屬於自然發生因素,年齡人口逐漸凋零,持有的房產便會移轉釋出,「這是結構性問題,毫無懸念」。至於少子化是否影響房市交易量?她認為從房市基本面來看,確實有人口的地方市場才有量,「人如果撐不住,還有錢撐住,房市就撐得住」,而且少子化的小孩至少還有20年才會成為買房主力,短期內對房市的影響還不大。

▼建物繼承與買賣移轉的變化出現死亡交叉。(圖/僑馥建經

(封面示意圖/EBC地產王 張琬聆攝)



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