台中房市新考驗!估價師曝這問題嚴重 建商目標「求準時完工」

2024-01-08 14:47:00  作者 / EBC地產王

房市拉開新年序幕,估價師觀察台中去年推案狀況與買賣數量,提出今年將出現的6大狀況,包含商用收益型市場增溫、享受低首付低利優惠的勇敢買盤後期曝顯機率增、建商面臨缺工問題、危老案優勢與危機並存、選擇性信用管制及公共工程發包應滾動式檢討等。

去年房市經歷政策及利率干擾,建商態度改為保守,根據正心不動產估價師聯合事務所統計,去年台中推案戶數為21995戶,較2022年減少3404戶,但推案金額高達4825億元,反而年增323億元。正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠表示,量減卻出現價增,反映出高房價問題。

▼台中去年預售屋推案戶數減少,但總額仍增加。(圖/正心不動產估價師聯合事務所提供)

另外從成屋市場來看,去年台中市買賣登記棟數4萬7693棟,年減3002棟、衰退5.9%;象徵完工交屋的第一次登記棟數為2萬4246棟,年減105棟、微跌0.6%。

去年房市上冷下溫 未來趨勢低總高單

陳孟筠解釋,受到貨幣緊縮政策及《平均地權條例》影響,房市量能雖受到抑制,但受惠於新青年安心成家優惠貸款方案而提振不少買氣,後續市場回歸自住需求為主,整體而言2023年房市呈上冷下溫格局。

▼台中2023年房市呈現上冷下溫格局。(圖/正心不動產估價師聯合事務所提供)

觀察近幾年因疫情造成供應鏈斷供問題雖已排解,但陳孟筠指出,現階段不僅住宅市場,包含商用、廠房類等各類型建照及開工總樓地板面積仍處於高檔,多數尚待營造廠承攬興建,然而缺工班施作造成發包不易,在搶工潮之下推升營建成本,後續還將面臨開徵碳費所衍生的成本轉嫁問題,估計未來趨勢為「低總價、高單價」。

展望今年的台中市場,陳孟筠則指出6大方向,首先是商用及具可收益型市場增溫,建商為避開房市寒冬,紛紛轉向可長期持有的可收益性資產,以及無銷售庫存的產業發展,因此許多建商有高度意願會保留自家店面或商場作自行開發經營,甚至有商用不動產的銷售率優於住宅不動產的情形。

建商轉向收益型資產 危老現發包危機

第2點是危老案優勢與危機並存,危老優勢在於開發商資金不在金管會限縮範圍,取得資金容易,但規模量體較小、不易工程發包,導致興建成本提高、勢必提高售價,將成為其劣勢與危機。陳孟筠表示,目前處於嚴重缺工潮,在利潤權衡之下,營造承包商傾向選擇大型工地,反而讓危老案面臨發包困難危機、舉步維艱。

▼危老不受金管會限制,卻也有規模小不易發包的問題。(示意圖/EBC地產王張琬聆攝)

第3點為新屋與中古屋展開拉鋸戰,原因在於預售屋市場在打炒房重拳連擊之下,多以「工程期輕鬆付款」來增加誘因誘因,且在政府推出「新青安貸款」後,也有不少人勇敢下手買房,造成市場買盤拉鋸戰。陳孟筠強調,若下手前未經過審慎評估,因「前期利多」而進場的人,當利多消退後恐面臨龐大還款壓力,也易提升違約率。

買方留意後期還款壓力 建商怕缺工難交屋

不只買方有風險,還有未來房市熱區與建商面臨的考驗,目前台中市以北屯區推案數居冠,後續各大建商將齊聚14期及水湳經貿園區,陳孟筠示警,在市場缺工問題未解之下,建商首重目標為力求「準時完工交屋」!

另外陳孟筠也分別針對「選擇性信用管制」、「公共工程發包」兩點分析,認為應進行滾動式檢討,前者隨著高房價時代推進,過去定義的「高價住宅」早已不合時宜,且限貸令已造成實務上的阻礙,例如導致規劃設計及開發時程受限,難以慢工出細活,不利市容發展,「推行政策不應與實務脫鉤,應適時進行滾動式檢討」。

▼缺工問題未解是建商面臨的考驗。(圖/正心不動產估價師聯合事務所提供)

 

公共工程頻流標 選擇性信用管制應檢討

至於疫情造成的物價上漲、材料供應及勞動人力問題,陳孟筠舉「台中巨蛋」為例,便導致公共工程發包幾乎停擺,只能不斷增加工程預算以求廠商進場投標,「現階段的不動產政策施行打著『打擊投機』的口號,實務上也易亂槍打鳥,造成市場全趴的局面」。

陳孟筠接著說,政府打房將營造業也列入建商開發,因而限縮資金,但疫情期間公共工程多次流標已積壓過多工程,加上民間企業投資新建與住宅市場興建需求,讓營造業出現接單滿載情形,進入10年來最大的紅利期,造成市場屢屢出現大型工程案找不到適合營造廠承攬的狀況。

考量工程發包會有不少預付款且金額不在少數,陳孟筠認為,為扶持營造業的擴張期,理應對營造業排除在銀行限縮資金範圍之外,才能讓公共工程順利推動、促進民間企業投資案以及減少爛尾樓的發生機率。

(封面圖/EBC地產王 張琬聆攝)



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