出租房子最怕遇到惡房客，房東還不得擅自更換門鎖，否則會有法律責任，因此專家建議，更好的方法是將合約公證，或是在租約加註「個別磋商條款」，明定欠租限期改善，經催繳未理會者視同允許進屋點交，有助保障房東權益。

臉書「生活大小事阿暉律師」的作者周念暉表示，房東遇到惡房客，常見欠租或者租約到期賴著不走，最推薦的避免方法是租約公證，契約上可以載明願意接受強制執行，如果其中一方違約，另一方就能直接向法院聲請強制執行，反之如果沒有公證，只能透過訴訟解決爭議，但訴訟曠日廢時，租約公證會是更簡單的方式。

▼律師指出，租約公證至少有3大好處，能夠減少遇到惡房客。（圖／周念暉律師提供）

周念暉指出，租約公證有3大好處，首先是房客欠繳租金，房東可強制執行其財產，其次是租約到期賴著不走，也能強制要求搬離，從房客角度來看，退租時如果被惡意扣押金，也可強制執行對方財產，因此對雙方都有好處，確實值得考慮。

他提醒，房東和誰訂契約是合意行為，一旦契約生效，即便房客不繳租金或是賴著不搬，房東等待判決結果之前都比較被動，因此防堵惡房客的部分，事前預防通常會勝於事後補救，因此要從契約細節多下工夫。

優式租售管理負責人傅韋豪認為，最常見的租貸糾紛就是欠托租金，除了讓租約公證，還能是在定型化契約加註「個別磋商條款」，但要取得雙方同意，內容不能與法律牴觸，要註明不得欠租超過7日，過期經持續催繳未理會者，視為同意房東及代理人進屋點交，而且有權處分及清運物品，房客不能提出異議、訴訟或求償，透過磋商條款約束方芳，也是杜絕惡房客的方式之一。

（封面示意圖／Pexels）