爛尾苦主變建商!用這方式做危老 地主不出錢也能蓋大樓

2024-01-19 15:48:00  作者 / EBC地產王

近年爛尾樓事件頻傳,讓住戶擔憂換來一場空,今(19)日開工動土的危老案「尊選北都」,則跳脫傳統合建方式,採取「委建全案管理」模式,且地主全額融資並採信託專款專用。建商透露,過去曾是爛尾樓受害的建築師,「建商倒閉找不到人,建築師是法定監造人,至今還去維護爛尾工地的圍籬」,因此創立建設公司,用保障地主權益的方式來執行危老案。

北都建設今日在台北市北投區「尊選北都」基地舉行開工動土典禮,該案從屋齡50年老屋通過危老重建計畫,獲得40%容積獎勵,將改建後為地上11層、地下3層20戶新大樓,初估總市值4億元。

北都建設董事長陳逸軒表示,該案跳脫過往建商合作模式,用「委建全案管理」方式,只收取專業服務費,不影響產權分配比例,以總融資信託戶撥款,專款專用。簡單說就是由地主委託北都建設協助重建,還找來住宅消保會監督,提供防水保固20年、永久性隔音樓板認證,作為工程項目查核。

▼採取委建全案管理的「尊選北都」今(19)日開工動土。(圖/EBC地產王張琬聆攝)

建商拿土地貸款為慣例 周轉不靈易成爛尾

陳逸軒說明,過去建商多以「買賣附買回約定」的合建方式說服地主,將土地出售給建商,再依比例分回,但土地過戶給建商後,地主並不會真正拿到售地的錢,若建商資金有缺口就可能拿錢跑路,等於屋主重建不成、還將土地白白送給建商。

「委建全案管理方式」則是站在屋主角度出發,保障其權益,地主仍持有100%土地產權,陳逸軒指出,由於《危老條例》中地主身分可向銀行申請土建融資貸款全額支付,等於地主不用額外花半毛錢來改建,該案便由地主向銀行申貸,由北都建設進行案前規畫、申請獎勵、請照等作業。

▼北都建設董事長陳逸軒表示,地主不用花半毛錢。(圖/EBC地產王張琬聆攝)

採取委建專款信託 建商僅收服務費

北都建設接著再依興建計畫評估提出融資計畫,並找尋銀行談總融資額度及利率等,最終核貸撥款進入信託專戶管理,所有款項名目金額皆公開透明,金流不會經過建商及建經公司,再按各進度查核驗收後才撥款,不怕被挪用、發生爛尾樓事件。

撥款前的所有費用都由建商墊付,住宅消保會顧問吳翃毅強調,土建融的受益者本來就該是地主,建商興建所需的周轉金本來就是企業自己該負責,「過去建商都拿地主土地來借貸周轉,這只是大家習慣的錯誤觀念」,最有保障的做法即地主直接向銀行貸款、信託,錢不要經過建商和建經公司。

曾是爛尾樓建築師 站在地主思維蓋房

媒體詢問陳逸軒只收8%服務費,以該案4億元來說僅獲利3200萬元是否不好賺?他吐露原本即是建築師,自己就能吸收前置作業成本,更提及自己其實也是爛尾樓受害者,曾是新北市中和、新莊、三重等建案的建築師,建商宣告倒閉找不到人,他不只請不到款,還因是法定監造人反而要出來面對仲裁,「至今工地荒廢了,我還會去維護圍籬」。

▼陳逸軒為建築師,曾是爛尾樓苦主而決定創立建設公司。(圖/翻攝Google Maps

陳逸軒也因此深有感觸,當建商不一定要賺大錢,以此模式細水長流,讓地主從開始到結束都不用擔心多付錢,還可做出市場區隔。目前手上執行4件危老案,除北投案外,還有士林「通河東街案」、信義「永春案」及新北市新店「中央新村案」。

地主潘文捷分享,這是爸爸留下來的祖產,之前曾有建商找上門談,但家人都有點擔心、不太信任建商,反而因緣際會與北都建設討論後,覺得他們跳脫建商導向思維,反而能站在地主立場,即使簽約後家人面對父母親接續身故、疫情期間通膨嚴重缺工缺料等,都還仍盡量控制預算,並未增加成本,希望本案能成為北投唭哩岸新地標,也可當周邊有需要危老改建住戶學習的榜樣。

▼地主潘文捷提及該案為爸爸留下來的祖產。(圖/EBC地產王張琬聆攝)

(封面圖/EBC地產王 張琬聆攝)



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