文／房仲作家、東龍不動產專任委託部經理 陳泰源

不少人會質疑「房仲」的銷售話術，但陳泰源強調，有時候其實只是「一體兩面、換句話說」的話術，並非黑心話術，其目的主要是為了讓你發現，缺點也可以是優點，不過，他也加碼5個新書中未提到，他最近才悟到的「不肖建商黑心話術」。

不肖建商黑心話術1

→因為「設計圖」和「建照」之間的坪數會有落差，所以請地主先搬家，等我們把房子給拆了之後，那時，建照也下來了，坪數精準正確了，再來選屋哦！

破解→事實上，建築師規劃的設計圖與核發下來的建照之間，坪數上根本不會有落差，縱然有落差，也可事後找補；會這麼說，其目的就是建商想要早點把你家的房子給拆了，讓地主回不了頭。

▼陳泰源分享建商黑心話術，提醒地主們不要上當。（示意圖／pixabay）

不肖建商黑心話術2

→合建就是地主「單純」出土地「而已」，而建商是「出錢」蓋房子，其營建成本等「風險由建商承擔」。

破解→事實上，建商僅出蓋房以前，請建築師規劃的設計費，還有與市府機關申請建照、跑相關流程等文書作業費，等到建照下來了，房子還沒蓋，地基也還沒挖，就可開賣預售屋；所以，蓋房子的費用，便可透過向銀行融資（銀行先出錢），還有購買預售屋之消費者的錢來蓋房子。

實際上從建商口袋掏出的現金根本不多，而且房子蓋到一半，萬一發現無利可圖，建商便可宣布倒閉、脫產設斷點，

銀行若找不到建商來承接，房子就變成爛尾樓，最後，銀拍所得，優先償還的對象，是銀行，剩下的渣渣，才由購買預售屋的消費者來分，而地主的房子也已經被拆了，也得另外再花錢把房子蓋好。

倘若找到建商接手，接手建商勢必話術「原建商之所以會倒，就是因為地主當初條件談得太好，所以條件必須重新談」，要地主少拿坪數，或建材配備降級。

所以，地主承擔的風險，可大勒。

▼陳泰源以近期發生的案例勸世。（示意圖／pixabay）

不肖建商黑心話術3

→本案是103年的合建，所以無「法」適用106年推出的危老條例，新法不朔及既往。

破解→縱然建照已經申請下來，只要更優惠的新法上路，隨時都可更改設計圖、重新申請，只要再搭配「內含『跟本案一切相關』」等字樣的「代刻便章授權書」就可背著地主、無限擴大解釋用印範圍，申請到「多出來的容積獎勵」便可隱瞞來侵吞、免費稀釋地主的土地。

不肖建商黑心話術4

→我們對享有一樓店面的地主很好耶！雖然面積縮水了，但卻因此分配到樓上的坪數啊？我們建商不會為了少數的地主會吵就給糖吃，而犧牲其他多數沉默之樓上地主的權益。

破解→因為建商不按照契約走，沒有刑事坐牢風險，只有民事價金求償，再加上地主是由下往上分，而建商是由上往下分；因此，房子蓋得越瘦、越高，建商能分到高樓層的「價值」也就越好，所以當然要犧牲「少數」一樓店面地主的權益。

總之，先斬後奏，讓店面縮水、把房子蓋瘦蓋高，再來話術「多數樓上地主不被少數一樓店面地主威脅」，可憐一樓店面的地主，確實往往就是少數，只能啞巴吃黃蓮。

不肖建商黑心話術5

→這是分配條件較好的私契，所以必須簽屬「保密協議」，如第三人知道失其效力，因此，除了其他地主不能知道，「連信託銀行也不可以知道」，否則失其效力，我們把分配條件較普通的公契拿去信託就好。

破解→萬一你家遭小偷、把私契搞丟了，或者家裡淹水、失火導致私契毀損，屆時就只能依據分配條件較差的公契來選屋；縱然私契沒搞丟，只要建商不認帳，信託銀行也無法承認，地主只能曠日廢時花錢打官司等法官判決。

以上，就是黑心建商教會我們的事，弱勢的地主們一定要學起來哦！

●以上言論不代表EBC地產王立場。

（封面示意圖／pixabay）