房市3黑天鵝變因!專家曝建商壓力大 這類人「收漁翁之利」

2023-04-27 09:33  作者 / EBC地產王

打炒房政策箭在弦上即將實施,不動產交易量能持續走低,房貸利率創27季新高,加上年底有大選等因素干擾,讓人有下半年房市山雨欲來風滿樓的肅靜感。專家從升息、資金回流趨緩及政策等3變數來看,卻反而大讚是自住客坐收漁翁之利的好時機。

去年至今台灣房市發展變數陡升,年建物買賣移轉量31.8萬件創下近3年新低,今年第1季全台交易量64291棟也年減24.2%,創近4年新低紀錄元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示,房市從去年至今遭遇升息、資金回流投資趨緩、政府打炒房等3項變數下,房價狂漲態勢已不再,加上年底總統大選干擾,今年下半年反而是購屋者議價買房的好時機。

 

連五度升息 房貸利率創27季新高

首先從升息來看,去年至今央行五度升息,大幅增加購屋者負擔,聯徵中心資料顯示,到去年第4季銀行新增房貸平均利率已達1.98%,不僅連3季上漲,還創近27季新高。

 

▼央行五度升息,房貸利率創27季新高。(圖/元宏不動產加值服務平台提供)

周昆立指出,從2016年開始不斷降息,長達6年的低利環境,在2022年瞬間改觀,短短一年利率升回6年前,很多購屋者都被急速上漲的房貸負擔嚇到不敢進場,甚至出現提前還款的狀況。於此同時,建商面對躑躅不前的購屋者,勢必將提供更多優惠、價格更貼近購屋者期望。

 

▼目前房貸利率已回到6年前。(圖/元宏不動產加值服務平台提供)

資金回流趨緩 企業投資計劃有暫緩疑慮

再看資金回流投資趨緩,政府於2019年推動「投資臺灣三大方案」,至今年4月21日止,審核通過的投資額高達2.5兆元,其中台商回流1.2兆元創空前紀錄,但今年國際受到通膨與經濟衰退影響,許多產業都面臨營運上的困境,科技業也陸續傳出被砍單、營收衰退的狀況。

 

目前資金回流台灣的態勢已明顯趨緩,且企業原定的投資計劃可能有暫緩的疑慮,周昆立認為,對於這幾年因科技大廠設廠而狂飆的區域房市,勢必將出現冷靜調整期,短線價格將有一定回檔的空間,對於自住或看好長線發展的購屋者,就是進場議價的好機會。

 

▼近年資金回流狂潮挹注房市熱度,近期此趨勢已趨緩。(圖/InvesTaiwan提供)

平均地權條例將實施 投資炒作空間大減

最後是政策面,《平均地權條例》修正草案的話題自去年發酵,下半年開始房市就陸續降溫,至今年初法案通過,近日子法也已預告,最快下個月經行政院核定後即可公告實施,其中預售屋禁止轉售、私法人購屋採許可制等措施,更大大減少了房市投資炒作空間。

 

周昆立表示,打炒房政策的上路,對目前滿手建案與庫存的建商來說,壓力相當大,今年第1季預售買氣持續低迷不振,接下來降價、餘屋出清都是可能遇見的結果,民眾不妨耐心等待,或利用謄本情資主動找尋建商餘屋進行洽談,都有機會買到較便宜的價格。

 

借助黑天鵝冷鋒議價 建設題材區2~3房長線保值

市場黑天鵝雖不利房市,但周昆立認為購屋者反而可以借助這些冷鋒來大膽議價,不過由於目前房價仍高,加上年底有大選干擾,建議要挑對產品和區域。目前熱門的2~3房在精華區價格回檔1成內、有建設題材的蛋白重劃區價格回檔10~15%,都是不錯的切入甜蜜點,長線保值效果也較佳;偏遠地區、套房或大坪數住宅,因長線市場需求偏弱,建議都要先避開。

 

(封面示意圖/EBC地產王張琬聆攝)



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