在買房、申辦房貸時，銀行會針對房屋進行「鑑價」，再根據個人的信用分數來判斷要核貸多少金額，不過卻常發生有網友抱怨，各家銀行給的價格不同、鑑價跟不上買價，導致放貸成數低的可憐。對此，「阿宅-雙碩士地產顧問」也分享自己替銀行房貸估價的內部經驗，直言「想貸多一點，真的有辦法」！

「阿宅-雙碩士地產顧問」在估價師事務所做過8年不動產估價，其中5年都有幫銀行做委外房貸估價，面對購屋族哀號「為什麼銀行估價總是估不到買價？」他也分析出2大原因。

▼「銀行房貸估價」令人摸不著頭緒，還被戲稱是玄學。（示意圖／pixabay）

首先，銀行估價多是參考之前的實價登錄，來估現在成交房價，也就是用過去價格估現在價格，但現實是，房地產跟股票一樣，不同的時間點會有不同的價格，也就是「價格日期不同」，當市場短時間上漲很多，幾個月前的實價登錄價格已經無法反映漲幅，就會有估不到市價的情形。

當然，也可能有相反的狀況，有些人幾年前買預售屋，等到完工取得使照才申請房貸，此時預售屋的買價是過去的簽約價格，房貸估價是現在的價格，此時銀行的房貸估價，就有可能會高於過去的預售屋買價。

再者，銀行內規有特殊的風險減價規定，為了避免借款人無力還款，房屋法拍時造成銀行損失，除了放款不可能全額貸，銀行內部的房貸估價規定也會以保守原則去估房子的價值，除了增建、裝潢都有可能不列入估價，比較嚴謹的銀行甚至連陽台過大或公設比過高，都會降低估值。

▼鑑價是用市價比較法，參考同類型物件實價登錄成交案例。（示意圖／pixabay）

不過，阿宅也直言，如果手頭自備款真的不夠，想貸多一點，也是有解決辦法，因為每家銀行對於風險獲利的考量不同，為了衝刺消金業務，有些銀行的房貸鑑價規定可能會比較有彈性，所以，多詢問比較一下，還是能找到比較敢衝、估值比較高的銀行，「有些銀行就是比較敢，懂的人就懂」。

（封面示意圖／pixabay）