葉沛堯/囤房稅逼出空屋?對屋主僅九牛一毛 這類產品將更稀有

2024-01-26 08:39:00  作者 / EBC地產王

文/東森房屋行銷處經理  葉沛堯

備受矚目的「囤房稅2.0」最快今年7月正式上路,本次修法主要涉及兩大方向:一、將原先囤房稅以「縣市歸戶」的模式改為「全國歸戶」;二、未來非自住住家稅率將從原先的1.5%~3.6%調升至2%~4.8%。

那麼本次囤房稅的修法到底對哪類族群的衝擊最大?會對台灣房市產生怎樣的影響?又是否真的能逼出閒置的空房呢?對此,筆者認為,囤房稅2.0無疑對「囤房大戶、包租公、建商」等三類族群產生的影響最為顯著,接下來本文將從以上三方的角度一一切入,剖析囤房稅施行後,對上述族群及市場可能產生的一系列連鎖反應。

中古屋囤房大戶 增稅只九牛一毛

首先,我們從囤房大戶的角度來看,目前房屋稅的課徵基礎是房屋評定現值,而房屋評定現值則與房屋標準構造單價、樓層、折舊率、地段率等條件有關,對於大部分中古屋屋主來說,政府調高稅率後,每套房每年需要繳納的囤房稅也只不過增加幾千到幾萬元而已,這筆費用與動輒7、8位數的高昂房價相比只是九牛一毛,不足以徹底改變囤房者的資產配置決策。

▼囤房稅2.0最快將於今年7月上路。(圖/東森房屋提供)

不過,考慮到新成屋的稅賦確實相對較高,所以未來囤房大戶在置產時可能會優先考慮中古屋,進而推高中古屋的交易量能。

包租公轉嫁租客 租金全面調漲

其次,我們從包租公的角度來看,囤房稅2.0的上路的確會在一定程度上增加包租公、包租婆們的持有成本,而這部分稅賦成本又很大概率會嫁接在租客身上,最終導致租金行情全面調漲。

與此同時,正如前文所提及,與新成屋相比,中古屋的稅賦相對較輕,所以廣大房東們很有可能會大量鎖定屋齡較高的中古屋產品,以此降低持有成本、提高獲利,使得台灣租賃市場的供給端發生變化。

▼房東們將鎖定屋齡較高的中古屋產品,降低持有成本。(圖/EBC地產王張琬聆攝)

建商盡量推預售 新成屋更稀有

最後,我們從建商的角度來看,過去一段時間受營建成本高漲影響,市面上有部分建商開始採用「先建後售」的經營策略,但囤房稅若正式上路,這些許久賣不掉的新建餘屋將會被課徵高稅率,而建商為了避免重稅、降低成本,就會盡可能地推預售案,並拉長預售週期,等到差不多完銷再來申請使用執照,這就會導致未來新成屋會變得更加稀有,身價自然也會水漲船高。

筆者認為,中央推出囤房稅2.0本意是為了鼓勵多房者將其空房釋出至不動產市場,讓台灣不動產市場朝著更加健康的方向發展,出發點相當良善,只是在修法過程中仍有部分細節有待商榷,例如:稅基過低難以逼出空房、囤房稅間接導致租金上漲、台北市自住稅率從0.6%增加到1%……等,建議政府在拍板定案之前應全面評估、審慎規劃,切莫讓一番美意打了折扣。

●以上言論不代表EBC地產王立場

(封面圖/EBC地產王 張琬聆攝)



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