8月新青年安心成家專案上路後，在國內激起一波房市買氣，很多年輕人蜂擁進場購屋，再加上先前TPASS北北基桃通勤月票上路，更讓不少人認為對房價低基期，又在北市外圍第一圈的「淡海新市鎮」有不少期待，認為可能會對該區域房市有助益，甚至開啟新一輪的淡水房市飆漲。不過，實際狀況如何呢?

對此，元宏不動產加值服務平台彙整實價資料顯示，近年淡海新市鎮各區塊房價確實出現上揚，近三年淡海新市鎮大樓華廈房價不僅連年走高，三年就上漲20%，區內各區塊的房價也都有7.2%~26.2%的房價上漲幅度。不過，雖然價格漲，「交易量」卻沒有明顯增長，2023年至今區內大樓華廈交易件數僅2238件，估計將連兩年量縮，創近三年新低量，顯見TPSS上路或是新青年安心成家方案對於淡海新市鎮的房市，帶動效果仍有限，買氣並無明顯提升。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，近三年淡海新市鎮房價上漲主要還是因為房價基期較低易拉抬與整體大環境房價皆漲所造成，並非買氣攀升導致。對於購屋者依然不選淡海，估計可能與下面三大關鍵有關。

▼（圖／元宏不動產加值服務平台提供）

第一、通勤時間仍太長

TPASS上路，對北北基桃通勤族確實是一個福音，將有助於降低不少通勤成本，而且，也可能帶動北市外圍區域房市受到市場的矚目。不過，「通勤成本降」但「通勤時間仍未變」。淡海新市鎮搭捷運通勤到北市區仍需花上40-50分鐘，加上淡水的聯外道路-省道台二線，車流量大、車道容量不足，尖峰時段塞爆是很多在北市工作淡水人的噩夢，不僅影響民眾出行與更影響購屋者的入住意願。因此，即便目前有TAPSS與新青年安心成家方案的利多，但對於淡海新市鎮房市買氣提升仍有限。

第二、氣候變化大

淡水氣候宜人，不會比木柵潮濕，也不會比汐止多雨，不過，淡海新市鎮因靠海，氣候變化相當大，熱的時候非常熱、冷的時候網網也會冷到骨子裡，所以造成購屋者考慮淡海房子時會有不少猶豫與抗性。

第三、新建餘屋量大

淡海新市鎮供給量大、買盤受限，也導致區域空屋率高、新建餘屋量大，根據內政部資料顯示，淡水地區到去年下半年為止，區域空屋率(房屋低度用電)比率就高達12.41%，明顯遠高於同為新北熱區的新店、板橋、三重、新莊、中永和的5%~6%空屋率，而且，到去年Q4為止，淡水新建餘屋量就高達1848宅，高居新北各行政區的第二名。目前淡水過高的空屋率與大量的新建餘屋量，讓不少購屋者相當擔心，深怕一買就會套牢。

▼（圖／元宏不動產加值服務平台提供）

不過，陳傑鳴也直言，「淡水對於北市上班族來說，雖缺點不少，但北市外圍第一圈2~3字頭房價區域相當稀有」，目前淡海新市鎮整體均價仍不到3字頭，如果喜歡海景，且工作上無需跟大家擠尖峰時刻的人，在淡水購屋其實還是一種不錯的選擇，而且，近年淡海新市鎮區內輕軌通車，還有淡水行政大樓、運動中心入駐，美麗新淡海影城陸續開幕，生活機能已逐漸完備，後續只要打通淡水任督二脈的「淡北道路」能完工通車，淡水房市仍有機會破繭而出。

（封面示意圖／googlemap）