文／品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良

回顧台灣房地產的週期變化，或許就能找到資產價格上漲的答案。

房市在歷經10多年的停滯後，2003年走向復甦、繁榮，2010年走向過熱，2015年走向衰退，2020年重新步上復甦。2020年疫情來的貨幣大放水，大量的貨幣流向房地產，房地產做為貨幣蓄水池，也成為房價高漲的主因之一，這個蓄水池理論不但能解釋房價上漲，也能解釋當前的房市、股市雙牛。

理論上，貨幣的增發速度應該跟社會財富的增長速度一致，也就是說全社會生產出來的東西多了多少，錢就多印多少，這樣就能保證物價穩定，既不通脹也不通縮。但現實中的各國，尤其是掌握著儲備貨幣的美國，為了刺激經濟增長或者應對經濟危機，大量發行貨幣。其結果就是貨幣增速遠超經濟增速，多出來的貨幣就像無處宣洩的洪水，一定要找個出口。

▼貨幣增速遠超過經濟增速。（圖／東森新聞）

大量貨幣找出口 多數流向金融市場

貨幣的出口只有兩個，一個是商品市場，一個是金融市場。商品市場就是我們消費衣食住行的市場，金融市場就是投資股票、債券、房地產、黃金的市場。如果洪水流向商品市場，體現物價的CPI和PPI就會上漲，如果洪水流向金融市場，進入股市，則股價上漲，進入房市，則房價上漲。

水流到哪個市場，哪個市場的價格就會上漲，而貨幣一旦發行出去，最終流向哪個市場，是央行無法完全控制的，這也說明了為什麼政府要對房地產市場採取愈來愈嚴苛的金融管制措施。

為什麼超發的貨幣大部分都流向了金融市場，而沒有流向商品市場呢？ 

一般而言，超發的貨幣如果流向低收入群體，為了改善生活，低收入群體就會增加消費，購買更多商品，更多的水就流向了商品市場，然後推高物價，這也是這波物價上漲的主因之一；反之，如果更多的貨幣流向富人，由於富人對普通消費品的需求已到上限，有更多的錢只會拿去投資或者購買奢侈品，所以會推高資產及奢侈品價格。

▼更多的錢被拿去投資。（示意圖／取自pixabay）

貨幣集中富人 投資需求旺盛

而這次因應疫情，以美國為例，因為貨幣大放水的體實在太大，加上一些外在因素，所以造成大幅的物價和資產暴漲。

當前，全球的貧富分化已經達到了一個歷史高點，富人掌握的財富越來越多，貨幣更多的向富人集中。現在的全台各地，房價不斷上漲，就是這個邏輯。房價上漲則說明富人資金充裕，投資需求旺盛。

瞭解了金融資產逆勢翻盤的原因，我們就要考慮一下，未來我們的錢包該怎麼打理？

▼打理錢包須先了解金融資產的走向。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

政權保衛戰開打 錯看市場恐傷荷包

先簡單的說一下結論：如果全球的貨幣洪水不退潮，即使經濟衰退，寬鬆的貨幣也能繼續推高資產價格，所以儘量不要持有現金和存款。而如果各國央行擰緊水龍頭，縮緊貨幣，使得經濟走入低迷，那麼資產價格的結局就只有走跌，那就儘量持有現金和存款，遠離金融資產。

為了扼止房產價格的持續上漲，執政黨也下了一連串的殺手，甚至連犧牲它的長期戰友（一些長期支持它的房地產大老）都在所不惜，畢竟在當前的政權保衛戰下，年輕人的選票更重要，等選舉過後，風平浪靜，再讓市場回歸市場機制。再次提醒，當前的市場並非常態，選舉已經扭曲了市場，所以，民眾一定要有自己的判斷力，以免錯看市場，傷了自己的荷包。

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）