央行去年9月20日推出限貸令，規定購屋者如果名下有房，房貸不可有寬限期，此外自然人在特定地區購買第二間，貸款成數下修至最高5成，這波管制措施讓有些民眾改以現金置產，對此臉書社團「賣厝阿明 知識+」的版主阿明依據最新稅務規定與實務案例，提供相關風險分析與建議。

國稅局查核重點解析

阿明撰文表示，「無固定收入卻擁有多棟房產」已成為國稅局的重點查核項目，即使購屋資金來源為定存，若納稅義務人的綜合所得稅申報收入與財產累積速度明顯不符（例如年收入50萬元，但持有總值3000萬元房產），稅務機關仍可能要求說明資金來源的合理性，這種情況特別容易發生在退休族群或自由工作者身上，因為這類人士的所得申報可能無法完全反映實際資產。

大額資金流向是國稅局關注焦點

阿明提醒，定存解約如果單筆超過50萬元，金融機構依法須通報國稅局，部分民眾為了規避通報，可能採取分次提領策略，但若購屋款項最終仍以集中支付方式完成，這種異常金流模式反而容易觸發稅務系統的警示機制，原因在於國稅局近年強化大數據分析能力，能交叉比對銀行通報資料與不動產交易紀錄。

財產移轉與贈與稅 風險不容忽視

如果購屋定存資金來自父母或親屬匯款，也可能被稅務機關認定為「二等親內財產移轉」，根據《遺產及贈與稅法》規定，這類資金流動需證明屬借貸關係（需有明確借據與利息約定）或已完成贈與稅申報。若無法提出證明，可能面臨補稅及罰鍰。

阿明提供自保建議與稅務規劃，呼籲保留完整金流證明，包括以下幾項：

1.定存解約明細與歷史交易紀錄

2.利息所得申報資料（可與綜所稅申報書核對）

3.若為多年累積儲蓄，應準備歷年所得稅申報資料佐證財力合理性

他還強調，面對資金來源複雜的情況，如果包含早年繼承、投資收益或其他非薪資收入，更應該預先準備相關證明文件如下：

1.遺產稅完稅證明（若資金來自繼承）

2.證券交易紀錄與所得稅申報資料（若來自投資收益）

3.商業合約或業務往來文件（若來自經營所得）

購屋時機影響查核風險

阿明指出，國稅局特別關注「一年內新增多筆不動產」的交易模式，因此建議有意購置第三間房產的民眾，應該考慮分散購屋時間點，避免短期密集交易引發稅務機關的特別關注。

稅務影響評估與未來規劃

阿明認為，從現行稅制來看，全現金購置第三間房產在持有階段並無直接增加的稅負。根據2025年上路的「囤房稅2.0」新制，針對自然人持有的住家用房屋，全國三戶以內仍可適用1.2%的自住稅率，第四戶以上非自住房屋才會適用2%-4.8%的較高稅率。

不過他也提醒，若想適用自住優惠稅率，必須在每年3月24日前完成戶籍登記，且房屋需供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。

未來出售房產的稅務影響 需謹慎評估

若在5年內轉賣，將適用《房地合一稅2.0》規定：
持有2年內出售：稅率45%
持有超過2年未逾5年：稅率35%
持有超過5年未逾10年：稅率20%
持有超過10年：稅率15%

針對長期持有的投資人，阿明認為稅務規劃的重點應放在以下3項：

1.妥善保存購入成本證明（包括契稅、代書費、仲介費等附加費用）

2.計算出售所得時，可減除的相關成本與費用

3.自用住宅優惠的適用條件與時機

專業建議與結論

面對國稅局可能的查核，阿明認為可以求助專業會計師，可以提供以下服務：

1.檢視資金來源的完整性與合法性

2.協助整理相關證明文件

3.提供最適化的稅務規劃建議

4.必要時代為與稅務機關溝通說明

對於計畫以現金購置第三間房產的民眾，阿明認為「事前準備遠比事後補救更重要」，還建議在交易前就開始整理定存累積過程的相關單據，同時考慮諮詢專業會計師進行稅務規劃，並且呼籲國人定期關注最新稅務動態，或是透過專業人士獲取即時、正確的稅務資訊，以確保自身權益。

（封面示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）