鄭文在/店面登記成住宅 公司想買慘遭法規卡…查完「這圖」歡喜解套

2023-10-26 15:42  作者 / EBC地產王

文/正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

到底是先有雞?還是先有蛋?這個問題可以讓生物學家去傷腦筋就好。真實的生活中,雞生蛋,讓我們有美味可口的蛋可以吃,而且餐餐不忘。在建物謄本的登記裡,我們也遇到相同的問題。

建物謄本面積怎麼來的?每坪數十萬元甚至百萬元的建物坪數,建物謄本面積到底從何而來?買方買房時建物權狀面積怎麼來? 依據〈地籍測量實施規則〉第 282-1 條:於實施建築管理地區,依法建造完成之建物,其建物第一次測量,得依使用執照竣工圖說轉繪建物平面圖及位置圖,免通知實地測量。

所以,建物權狀面積的產生是:房屋建照執照→使用執照竣工圖→建物平面圖→建物謄本→核發建物權狀。

▼建物謄本的面積,是從建照、使照乃至建物平面圖而來。(示意圖/東森新聞)

建物測量登記 有程序可循

於是,當建物謄本有錯誤時,最好的方式便是正本溯源、順藤摸瓜,取得正確的登記。我們常提的建物陽台補登記,就是依照這個原理,將原本存在於使用執照竣工圖,轉繪到建物平面圖,再登記到建物謄本,最後登記在建物權狀的真實案例。

個案中的1樓店面,因為地政事務所轉載時錯誤,用途以住宅登記,買方是一家公司,偏偏今年7月1日起,《平均地權條例》修正,私法人承買住宅必須經過內政部許可,且取得後將受5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制,以防杜藉其後續變相轉作短期炒作。

私法人購屋許可制 首見爭議實例

買方認為公司的資產購買公司使用的店舖,可以避免不必要的困擾,否則不擬承買。當買方堅持買公司名字,政府打房要許可才能登記,該怎麼辦?

▼若對謄本登記有疑義,可回頭查詢使照竣工圖來比對。(示意圖/東森新聞)

當下我們立即申調該建物的使用執照,發現事情應該有轉圜餘地,當初使用執照的竣工圖載明的用途應該是「店舖」,地政事務所轉載到建物平面圖時變成「住宅」,造成建物謄本及建物所有權狀都記載為「住宅」,也造成買方的困擾。

地政事務所誤載 順藤摸瓜查源頭

為此,我們按圖索驥,順藤摸瓜,將建物平面圖及建物所有權狀都完成變更為「店舖」,買方也免經政府許可下,順利的以公司名義取得所有權登記,取得所有權後,當然也就免受5年內不得辦理移轉的限制,買賣雙方皆大歡喜。

如果您在買賣房屋時有面積、用途、構造等相關疑慮,記得,順藤摸瓜,申請建物建照執照或是建物使用執照及其竣工圖說,或許會有不同的發現,找到您要的答案。

●以上言論不代表EBC地產王立場

(封面示意圖/EBC地產王 張琬聆攝)



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