房仲涉虛偽交易坑屋主　法院判決「永慶房屋」與加盟總部共負連帶賠償責任

不動產加盟店旗下經紀人的交易誠信與法律責任，再度引發社會高度關注。臺灣新竹地方法院於日前（115年4月13日）針對一起損害賠償事件【112年度訴字第1265號民事判決】做出重大判決。法院認定，加盟店房仲呂秀美涉嫌在明知房地涉及訴訟糾紛的情況下，仍積極促成其親弟進行虛偽買賣並設定抵押權，導致原屋主李忠光被迫代償新臺幣 1,903,615 元。新竹地院審理後認定，除了該名房仲與加盟店外，身為「永慶加盟總部」的鴻運通股份有限公司以及品牌方永慶房屋仲介股份有限公司，均未能免除監督與品牌拓展之責，判決全體被告須共同負起連帶賠償責任。

明知涉訟仍引親弟搞虛偽交易惡意抵押坑殺原屋主

判決書指出，本案爭議房地原為原告李忠光所有，借名登記於母親黃玉美名下。早在民國 109 年間，該房地即因借名登記糾紛進入法院訴訟程序，原告當時便在房屋大門口懸掛了極為醒目的「本標的物法院訴訟中」黃色告示牌。

然而，任職於永慶不動產新竹中央加盟店（鑫聚點不動產有限公司）的專業房仲呂秀美，在兩度帶看、顯然知悉該房地涉訟的情況下，竟於 110 年 8 月間唆使親弟弟呂學招出面，與黃玉美進行通謀虛偽之房屋買賣。呂學招隨後將房地移轉登記至自己名下，並向台中商業銀行辦理最高限額抵押權貸款。

此虛偽買賣及所有權移轉，後續雖經高等法院判決確認無效，並責令塗銷移轉登記，但因房地已被設定抵押權，導致原屋主李忠光在 114 年間為捍衛自身財產完整性，不得不自掏腰包將現金 1,903,615 元存入銀行代償債權餘額，以塗銷該抵押權，因而遭受重大資金損失。

法院關鍵三大核心認定：戳破房仲謊言與卸責說詞

法院在審理過程中，針對被告提出的各項辯詞予以全面駁回：

異常交易悖於常情： 被告呂秀美雖辯稱不知借名登記一事，但法官查證發現，該筆交易不僅私下運作（簽約後才將資料補登至總部平台），且成交總價 9,970,000 元竟低於多年前的購入價格。呂秀美身為專業房仲，宣稱附近無實價登錄行情可考，卻被內政部實價登錄網站上高達 45 筆的同路段成交資料證明其說詞不實。
私下產製不點交文件： 買賣契約條款與事後補製的「無租賃確認書」在騰空交付義務上存在嚴重矛盾，交易過程之輕率顯悖於市場常理，足證呂學招根本無買受真意，呂秀美具備侵害原告所有權之不確定故意。
代償即為回復原狀之必要費用： 針對被告辯稱原告已拿回房子、沒有損失的說詞，法官認定房地遭設定抵押權是由於呂秀美的惡意虛偽仲介行為所致，原告為回復原狀所支付的 190 萬餘元代償款，與呂秀美之行為具備相當因果關係。

責任上溯！品牌與加盟總部難辭其咎判決共負賠償責任

本案最具指標性的法律意義，在於法院明確界定了「品牌授權方」、「加盟總部」與「加盟店」在民法第 188 條僱用人責任上的層級關係。

1. 加盟總部（鴻運通公司）

鴻運通公司雖抗辯自身僅為加盟總部，無權指揮監督加盟店（鑫聚點公司）的個案與人事。但法院審閱雙方的「加盟契約書」、「品牌管理辦法」及「加盟店營業管理辦法」後發現，總部詳細規範了從業人員的教育訓練、進用流通、服裝儀容、業務稽核，甚至明確要求加盟店「應建立異常客戶檔案，注意賣方委託銷售之動機」。因此，法官認定鴻運通公司已相當程度介入並實質監督加盟店人員，屬於事實上之僱用人。

2. 品牌方（永慶房屋仲介股份有限公司）

永慶房屋公司抗辯自身未經營加盟事業，且非「永慶不動產」商標權人。然而法院一針見血指出，「永慶不動產」在外觀上確實使用了永慶房屋公司授權的「永慶」商標文字，且雙方共用同一個官方網站「永慶房仲網」。

法院於判決書中直言：

永慶房屋公司授權他人使用其商標以拓展版圖，藉由統一之集團形象、共用之官方網站，塑造全國設點之龐大事業外觀，以獲取品牌擴張之商業利益。基於「損益兼歸」原則（享受商業利益同時應承擔相應風險），自應加重其責任。且一般消費者多係基於對「永慶」此一全國知名不動產仲介品牌之信賴才登門洽談，「永慶不動產」與「永慶房屋」之內部區別，實非一般人在客觀上所能辨識。