文／台灣不動產物業人力資源協會理事長、國立台北科技大學不動產估價師學分班主任 曾文龍

所謂「中人」介紹房屋買賣，在民國88年〈不動產經紀業管理條例〉通過之前都是合法的！「中人」就是民國18年通過的《民法．債篇》所謂的「居間」行為，也就是在買方賣方之間介紹房子。不管有沒有成交，都屬於居間行為，是合法的。一般也稱牽猴仔、掮客、中人等名稱。

然而幾十年來買賣糾紛極多，中人介紹房屋買賣所產生的糾紛也常有所聞。民國88年，政府開始對介紹仲介房子有嚴格的規定，必須成立合法的仲介公司或代銷公司才能仲介或代理銷售房屋，而且成立公司的時候，就必須配備有國家考試合格的不動產經紀人。公司老闆本身必須通過政府的資格許可，且每一家公司至少須繳交營業保證金25萬元，公司也須加入不動產仲介公會或代銷公會。

不動產營業員規定嚴格 須經考試及格

從事房屋仲介或代銷的業務人員，必須通過內政部不動產經紀營業員的上課及考試及格，才能從事房屋介紹買賣的居間行為，可謂規定非常嚴格，也整頓了市場上許多脫序的行為。

▼房屋仲介或代銷的業務人員須通過考試。（示意圖／Pexels）

雖然24年過去了，以上的規定仍然很多人不知道，以為中人都是可以介紹房屋土地的。事實上若被檢舉，已經有很多人被縣市政府根據〈不動產經紀業管理條例〉第32條被處罰新台幣10萬元到30萬元，「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。」

「公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，仍繼續營業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰金。」

罰金10萬起 連續營業關1年以下

如果連續營業，甚至有刑責1年以下有期徒刑。很多人不知道這一條，也不相信有這麼重的處罰，會反問說「什麼？我只是好心介紹房屋，就會被處罰10到30萬元？！怎麼可能這樣子就被關？！」

▼合法的仲介公司整頓了市場許多脫序行為。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

媒體112年7月23日曾報載中人介紹房屋事件則更為嚴重，「房價愈飆愈高的新竹，日前爆出預售屋詐騙吸金案，黃姓中人（跑單幫的仲介）以可取得熱門建案或保留戶為由，向急於買房的竹科工程師收取四十萬至六十萬元的服務費，黃男甚至還提供假收據與假合約，繼續收取數百萬元建案工程款，之後卻避不見面，十多名受害人驚覺上當，指控其詐騙，金額總共超過四千五百萬」。

以上只要任何人有介紹房屋的中人行為，各縣市政府皆可根據〈不動產經紀業管理條例〉第32條裁罰新台幣10萬元到30萬元，在全台灣各縣市都有裁罰的案例。被罰的中人非常不服氣，因此訴願尋求救濟，通常必敗！中人不服，憤而到行政法院提告縣政府或市政府，諸多判決書顯示也是必敗！

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清潔工介紹租屋被檢舉 連續行為遭拘役50日

還有更悲慘的，某一位清潔工在社區熱心介紹租屋，被檢舉裁罰10萬元，最後也是告到行政法院敗訴！但法官發現清潔工已經連續介紹好幾次，因此不得不根據第32條規定處以拘役50日！ 那真是太悲慘了！不懂法律通常都會太悲慘！清潔工已經很窮了，到法院訴訟可能需要負擔律師費用，也要繳裁判費，只是為了一絲希望包青天法官可以撤銷縣政府對他的裁罰10萬元，卻要付出更多的損失及有刑責！不了解法律真是無語問蒼天了！

▼不了解法律真是無語問蒼天。（圖／Unsplash）

不管有無成交收取報酬 法條即金條

又例如台灣新北地方法院「102年簡字第15號判決」，有位媽媽幫女兒的同學好心介紹老友的房子給他們去參考，然而好心的媽媽最後卻被投訴了，因為買到漏水屋，買賣雙方無法和平解決，因此沒有要求仲介費的媽媽也被投訴，進而裁罰10萬元。媽媽非常憤怒，告到法院也是敗訴！法官說根據第32條，10萬元已經是最低的裁罰了，而且仲介行為只要不是合法的仲介公司，不管有沒有成交，不管有沒有收取報酬，一樣要裁罰！

政府為了打炒房，112年7月1日《平均地權修正條例》實施後（特別是針對預售屋），對具炒作行為的中人或公司，亦可重罰100萬元到5000萬元！

全台灣每一個人都有可能好心去介紹買賣房屋，倒楣的就會惹來一身麻煩。然而法律規定就是如此，無人可以撼動！

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）