胡偉良/怕爛尾不如取消預售制?大量開發商恐倒閉 房價漲更兇

2023-11-17 16:16  作者 / EBC地產王

文/品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良

預售制雖長期存在,但不意味著合理。房地產預售與現階段的市場長期掛鉤,貿然取消或許不太可能,但是長期來看可討論的地方不少。

開發速度因此減緩 房價進一步上漲

一、取消預售制 市場供應量減少

預售屋售價比現房便宜。取消預售制,會提高開發商的自有資金率,尤其是資金墊付環節,這會降低開發商的開發速度和擴張規模。市場上的新房供應量減少,會導致房價上漲。

二、驟然取消導致大量開發商倒閉

房地產開發算是一個高週轉的行業,預售制取消會使開發商週轉減速,極有可能使一大批資金鏈緊張(資金流吃緊、融資能力差)的中小開發商,因週轉不靈而加速破產,這會加劇「爛尾樓」的產生。

▼資金鏈緊張的中小型開發商,在取消預售制後恐加速破產。(示意圖/EBC地產王張琬聆攝)

三、建築成本增加導致房價上漲

由於開發商的資金成本增加,將使這些開發商在最後銷售房子時,將自己興建成本的增加轉嫁到消費者身上,從而導致房價進一步上漲。

四、預售制度風險暴露

房產預售制度是歷史時期的產物,在過去房地產發展確實也發揮了積極作用,有效解決了房地產開發的資金問題。但如今,開發商利用房產預售制預先收錢,減少了成本費用,卻把風險也轉嫁到了消費者身上,這當中確有可議之處。

預售本質上屬於商業信用,房地產開發企業一手握著銀行信用,一手握著商業信用,相當於賦予了開發商雙重槓桿。這樣雖然有利於房地產企業的快速擴張,但同時也增加了預售制度的脆弱性,資金鏈繃得太緊,容易產生風險,難以控制。

▼開發商在雙重槓桿下,有利快速擴張。(示意圖/取自pixabay

尤其當房地產銷售出現壓力,市場上不免就會出現因資金鏈斷裂、規劃調整、建築成本增加、下包營造廠商違約等各種原因導致建案停工的現象。預售制風險逐漸暴露,嚴重影響了購房消費者的利益和銀行的資金安全。

預售制下,很多開發主體並無資金實力,完全依靠借貸和預售獲得開發資金,滋生投機行為,助長房地產泡沫。從本質上來看,預售制是房地產高槓桿的主要源頭,而房地產高槓桿又是衍生金融風險的重要源頭。

觀察建商3面向 保障預售屋權益

五、消費者權益如何確保?

因為預售制度的實施已有長久歷史,要從事相關制度改革絕非短期可達,因此,購房者有必要先做好自己的權益保障,以下幾點供大家參考:

1、建商和建案的往來銀行

絕大多數的建案都需要銀行來協助資金融通,因此消費者可以參考建商的往來銀行做檢核,若建案能取得一線銀行的貸款,這代表這個建案已具備相對的安全性。畢竟銀行為了確保貸款的安全性,大多是謹慎保守的,夠獲得一線銀行的青睞,建案發生意外的機率相對也低。

▼能獲一線銀行貸款的建商,通常較安全。(示意圖/EBC地產王張琬聆攝)

2、工程的施工階段

以台北的案為例,從建案進行的施工階段可以看出建案的完工風險,一般而言,結構體完成後,就少了工程漲價導致停工的風險;地下室完工出土則代表免除了嚴重施工損鄰的風險;而連續壁完工則是工程啓動的前奏,也代表工地可以容許大型機具出入。

3、廠商的推案實績、規模、資本

沒有太多推案實績、規模小、資本小的建商,因為缺乏充足的實務運作經驗,所以常易錯估情勢,增加完工風險,這樣的建商在順境時或可勉強完工,而在外界環變化時,常難以應變,不能如期、如質,甚至無法完工。

因此,對建商的資歷(完工實績、公司財務及施工實力、經營者誠信),乃致於了解建案的財務保全措施(像是確保開發商的預收房款專款專用,確保建案能按時如質完成)才是自保之道。

像2021年以來,在缺工、原物料突然上漲的衝擊下,很多已談妥的建案都因而中輟,沒能啓動,這對原地主來說,其實算是好事,除了重建美夢因而落空外,起碼還沒蒙受真正的損失。

●以上言論不代表EBC地產王立場

(封面示意圖/EBC地產王 張琬聆攝)

 

 



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