不再鐵板一塊!台中蛋黃區地價跌了 商業用地每坪大跌近6萬最慘

2023-09-06 17:26  作者 / EBC地產王

地主不再鐵板一塊?最新《大臺中房市分析季報》指出,今年第2季都市計畫區內土地包含住宅區、商業區及工業區均價每坪皆跌0.7~5.6萬元,反而是都市計畫區外的各類土地仍在上漲,每坪成長1.1~7.5萬元不等。估價師指出,受限央行管制都計內土地貸款成數,開發商獵地外移,間接推升都外土地成交價格。

「大臺中房市交易動態資訊平台」發布今年第2季的《大臺中房市分析季報》,在土地交易部分,都市計畫區內土地各類均價表現,住宅區土地均價每坪約29.8萬元,商業區土地每坪均價約42.1萬元,工業區土地均價每坪約16.3萬元,農業區土地均價每坪約8.8萬元。

不受金融管控 郊區建地價格大漲

與上季相比,多數呈現下跌狀況,其中住宅區價每坪略跌0.7萬元、工業區小跌1.7萬元,又以商業區則驟降5.6萬元、接近每坪6萬元最多,不過農業區小漲1.1萬元。

▼台中今年第2季的都計內土地,除農業區以外價格皆下跌。(圖/大臺中不動產分析季報

反觀台中都市計畫區以外的各類土地均價,與上季相比仍呈現正成長,其中丁建每坪大漲7.5萬元最多,乙建也上揚5.8萬元表現居次,甲建每坪小漲1.1萬元,農牧用地每坪成長了1.7萬元,其它則價揚每坪1.2萬元。

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠解釋,受限於央行管制都計內土地貸款成數,蛋黃區域市場交易熱度下滑,價格同步受到壓制,故今年第2季都計內土地成交價格多呈下修。

反而是都計外的土地,陳孟筠強調,受限央行管制的程度較低,相比之下仍有發展空間,所以出現獵地外移情形,亦間接推升都外土地成交價格。

▼台中出現獵地外移情況。(圖/大臺中不動產分析季報

建商有感收斂 申請建照量銳減

至於建物買賣移轉數量的狀況,今年第2季台中共11590棟,季成長16.5%、年減11.5%;代表新建案交屋潮的第一次登記棟數為5446棟,季成長31.4%、年增18.5%;暫結今年上半年表現,買賣登記棟數年減16.7%,第一次登記棟數年增3.1%。

陳孟筠指出,主要是受到貨幣緊縮政策及《平均地權條例》上路影響,房市量能仍受到抑制,惟恰逢連續兩季皆有新屋交屋潮挹注,使得整體移轉棟數表現不至於差強人意。

▼受到政策影響,台中房市量能受抑制。(圖/大臺中不動產分析季報

至於建照量為7020戶,比去年同期減少3217戶;使照量4120戶,也比去年同期減少1229戶;開工戶數為9172戶,則較去年同期增加1600戶。暫結今年上半年表現,建照戶數為12893戶,年減19.4%;使照戶數為7925戶,年減19.9%;開工戶數為15800戶,年增3.4%。

「當房市展望佳時,會積極推出新案並加快興建時程,帶動建照及開工量成長,反之,則會出現萎縮。」陳孟筠說明,現階段建照量已出現有感收斂,表示建商轉趨保守放緩推案節奏,導致新申請建照量銳減,即便取得建照後,也可能因應市場變化、轉差而申請展延開工。

觀察今年上半年開工量雖較去年同期增加523戶、年增3.4%,呈微幅上升,不過陳孟筠推測,下半年適逢總統大選,市場普遍觀望,在無大量新案挹注下,下半年即會出現開工量減情形,今年量縮格局底定。

▼從建照、使照及開工量來看,建商轉趨保守。(圖/大臺中不動產分析季報

通膨帶動資產增值 也提高購屋痛苦指數

至於房價的表現上,台中今年第2季大樓平均單價約29.9萬元、季增11.6%、年增9.9%;華廈23.6萬元、季衰退8.9%、年漲2.6%;公寓22.7萬元,季微揚0.4%、年成長3.7%。觀察近年總價變化,透天約1620萬元表現持平,大樓約1170萬元連2季上揚;華廈約620萬元出現略跌,公寓約從480萬元大幅拉升至近800萬水位,為歷史次高。

陳孟筠指出,不論新房或中古屋,大樓主力總價帶皆有上調情形,以1000~1500萬元為市場主力,表示低於千萬元的物件愈來愈稀少,通膨時代下帶動資產增值,但對有買房需求的民眾來說,無疑也在無形中提高購屋痛苦指數,進而迫使政府實施一連串的打炒房政策。

▼台中大樓主力總價帶上調,低於千萬元物件愈來愈少。(圖/大臺中不動產分析季報

(封面示意圖/EBC地產王 張琬聆攝)



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