政府賣地「房價暴漲禍根」?估價師搖頭:中間人賺更多

2024-01-29 09:29:00  作者 / EBC地產王

房價高漲引發民怨,有人將矛頭指向政府,質疑政府不斷標售土地,價格又屢屢創高,才是真正帶動房價的罪魁禍首,認為只要政府標售土地時,將價格限定在一定範圍,就能有效抑制該區房價,但不動產估價師卻對此搖頭直嘆「導果為因」。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出,若按照此方法進行,政府標售土地取得者,就會變成古代國宅的大樂透般,甚至是威力彩的得主了,一方面讓對方獲取更大的利潤,一方面讓政府或社會喪失更大的社會福祉。

陳碧源解釋,土地價格的高低,永遠都是可創造產品或產量收益、價格扣除成本後的剩餘;也就是可利用度及區位,讓可產生數量及房價定價多少或預期變成多少,土地價格就會變成多少。

▼估價師直言,關鍵在於地租、經濟租及租隙。(示意圖/pixabay)

然而,房價定價基於土地獨佔性而掌握在產品定價者,從而產生潛在價值與實際價格的差距,從而產生租隙,特別是有能力造市創價的人、特別是如果又沒有其他產品競爭者時,當然就是推出利潤極大化高價房,「畢竟有能力賣馬卡龍的價格,沒有人要用小西點的價格來賣的」;也導致市場推動土地價格往潛在價值極大化趨近,或者讓他有能力用更高價成本用力取得土地。

所以,大家可以發現,縱使政府標售土地,定價定的低低的,總有人用高於政府定價數成或倍數硬是搶下土地;縱使政府後來規定用低價讓人取得,對於房價最終的設定,事實上不會改變的,只是讓再次移轉的中間人賺更多土地價差而已;至於政府該如何有效抑制房價漲幅,恐怕得透過市場力量,讓建商無法造市創價,「其實政府都知道,你我也都知道,做不做而已」。

(封面示意圖/pixabay)

 



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