多數人買房就怕碰上漏水屋的情況，但其實買到漏水屋有標準的SOP，掌握「時間」不擔心賣方不幫你處理，房市達人賣厝阿明表示，發現漏水「這個」先確認！基本上在成屋買賣契約和不動產說明書，都有要求標示「滲漏水狀況」及「漏水位置」。假如說發現滲漏水狀況是「無」，或是滲漏水處揭露不符合現況，如：有3處漏水只寫了2處等狀況，這時候就可以採取後續的動作。

房市達人阿明指出，通常買賣契約不會針對「漏水瑕疵」約定相關的法律效果，也就是指遇到漏水狀況可以主張權益會以民法「物之瑕疵擔保」及「不完全給付」兩種規定。

▌ＳＴＥＰ1：通知

發現漏水當下首先要「通知」前屋主，客氣的告知前屋主出售的房子有漏水狀況，希望他能協助處理，這是法律需要前置作業之一。

此外，有一件事相當重要！根據民法354、359條瑕疵擔保請求權原則，是交屋後5年，但要特別注意的是，如果你已經發現了瑕疵，你就必須在發現「漏水的6個月內」通知屋主，超過時間就代表你放棄請屋主維修的權利。

假如你遇到神隱房東，收到漏水通知，一樣愛搭不理或有溝通但沒有共識，請記得要在「對方收到瑕疵通知後」的「六個月」內向法院起訴主張權利，否則上述民法「瑕疵擔保」權利會消滅。
 
房市達人阿明補充，建議找抓漏師傅到現場初估修繕費用，假設金額不大，首次聯絡就告知屋主，而屋主也願意處理，當然是皆大歡喜。

▌ＳＴＥＰ2：催告

實務上會由買方請「仲介」傳達修繕或處理漏水問題方法，但常事與願違，透過第三人有相當比例會理想很豐滿，現實很骨感，後續也更容易產生爭議。假設前屋主收到修繕通知不處理，直接作法就是透過「催告」請他出面，使用「存證信函」通知，如果屋主不出面，就是走法院，透過強制力解決。

▌該打官司、上法院嗎？

許多民眾會問到底該不該打官司，要先問自己打官司的機會成本到底多高？

Ａ・目前漏水狀況造成多少財物損失？

Ｂ・自己修復漏水問題會花多少錢？

Ｃ・有沒有足夠的耐心、時間及心情來處理？

通常打官司一審至少會需要三庭，光出庭就會花費很多時間，如果有需要聘請律師出庭、寫訴狀、幫忙辯護等花費是不是可以負擔。不請律師提訴訟也要先付裁判費給法院，官司勝訴雖然可請求對方支付相關費用，但若敗訴可是要連對方的費用也要付。

Ｄ・純粹心情奇摩子不好

有些人不在意時間心力，為了出一口氣不爽被騙，或賣方太跩囂張跋扈態度，不出口氣自己心裡會不舒服。房市達人阿明則建議，別為1萬～2萬維修費打官司，很消耗時間與金錢。

▌補充說明

Ａ・點交：買房時候「點交」千萬不可以省，內部屋況一定要認真檢查，驗屋當下發現任何漏水或是其他瑕疵，記得請屋主處理，並約定修繕驗收日期。

Ｂ・同時履行抗辯權：遇到屋主不願意處理狀況，可採取「同時履行抗辯權」手段，不付尾款牽制屋主將漏水狀況處理好，同時履行抗辯權就是一手交錢，一手交貨，要給就要兩個人同時一起交付東西給對方。雖然說這部分的法律效用有限，會牽扯到比例原則問題，但或多或少有一定的嚇阻作用，通常屋主為了想快點拿到錢，多半願意負責維修或協調減價。

▼（圖／賣厝阿明提供）

（封面示意圖／pexels／EBC地產王王柏凱攝）