鄭文在/覬覦1樓黃金店面 勉強一併打包地下室…共有人出這招讓買方哭了

2024-01-11 16:14:00  作者 / EBC地產王

文/正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

在我們小學的年代,學校沒有營養午餐,但是有提供代訂便當的服務,因為偏食,總期待那支肥美的炸雞腿,至於其他的配菜,似乎沒有那麼重要,打開便當,先吃完雞腿,再吃配菜。試想,如果打開便當,發現主菜雞腿不見了,會是多麼令人失望的場景。

不動產的買賣也就如此,4個兄弟繼承了2間房屋,1樓店面由4兄弟共有,地下室由其中的3兄弟共有,買方為了買到這間黃金店面,不得已一起購買店面及地下室2間房屋,店面就像是肥美多汁的雞腿,地下室像是配菜,這個案例,好吃的雞腿便當,打開來真的雞腿被挑走了,只剩下配菜。

地下室與店面須一起買 其一共有人卻不肯賣

個案中的買方,覬覦其中一間店面的店效,但是屋主堅持連同地下室必須一起購買才願意出售,因為獨立權狀,產權1樓由4個兄弟共有,地下室由3個兄弟共有人。 

▼店面屋主堅持連同地下室一起購買才願意出售。(示意圖/EBC地產王張琬聆攝)

其中,1樓與地下室3個所有權人相同,但是1樓的其中一個共有人不同意出售,買方只能免為其難一併承買,所以,只能依據《土地法》第34條之1,簽立買賣契約書後,通知不同意出售的1樓共有人是否主張優先購買權,優先承買。

說時遲,那時快!存證信函發函後,不賣的他共有人回函主張優先承買,但是,只針對1樓部分優先購買,至於地下室部分,因為他不是共有人,而且也沒有意願承買。

店面遭優先承購權買回 徒留購買地下室合約

這下慘了,買方當初買這2戶房屋,只因為覬覦一樓的店面性,這才是便當中的肥美雞腿,至於地下室,只是配菜,為了成就這個美夢,才會1樓及地下室一併承買,現在便當中的雞腿沒了,怎麼辦?我可以不要配菜,主張解除買賣契約嗎?

▼想買的店面被共有人優先購買,剩不想要的地下室,只想主張解除買賣契約。(示意圖/取自Pexels

《土地法》34條之1執行要點修正之前,基於同一價格及同一條件,如果不賣的他共有人要主張優先購買權,就必須1樓及地下室一併承買才算完整。

但是,2014年1月1日新修正的執行要點第12點規定:部分共有人依本法條第一項規定出賣共有土地或建物時,他共有人得以出賣之同一條件共同或單獨優先購買。前項情形,於數宗土地或建物併同出賣,他共有人得僅就其共有之土地或建物行使優先購買權。

也就是不賣的他共有人只能主張優先承買1樓,他不是地下室的共有人,所以,他沒有權利,也沒有義務承買地下室。

▼共有人沒義務承買的地下室,最後成了燙手山芋。(示意圖/取自pixabay

黃金店面沒買到 地下室卻成燙手山芋

原本的買方緊張了,他想要的1樓黃金店面,被優先購買權人買走了,地下室可以不要買嗎?因為,買地下室從來不是他的選項,只是配菜,他該怎麼辦?

不動產法令多如牛毛,當法令修正時,您必須從善如流,請教專業人士,否則您覬覦的雞腿被買走了,小心當初的見獵心喜,反過來變成燙手山芋。

●以上言論不代表EBC地產王立場

(封面示意圖/EBC地產王 張琬聆攝)



【往下看更多】
竹市10年建案「18萬→5字頭」!富旺少主:漲到我也意外
廖嘉紅/爸土地借名登記給長兄 沒平分還出售獨吞…遺囑沒寫這點慘敗訴
房市已經稀巴爛!龍寶張麗莉:建商苦哈哈「選後也不會好」

也許您會感興趣


預售市場下半年表現差?專家示警:量大超漲區房價鬆動

2023年價見跌不跌,2024年走向多空拉鋸格局,房價到

2024-03-04 12:49:00

沒房可繼承!爸媽要「以房養老」她失落 網勸:要知足

傳統養兒防老觀念逐漸式微,近年中高齡長輩開始思考「以房養老」

2024-03-04 10:42:00

帶看5組都沒人出價 他嘆「自售好難」過來人:沒仲介反而怕

一名屋主表示想自己賣房,不要透過房仲,但他將售屋資訊公布

2024-03-01 21:14:00

「大坪數、比實登便宜」他想買來投資! 網見樓層搖頭:不划算

一名網友表示,自己最近發現某間房子單坪的價格比實價登錄還

2024-03-01 21:08:00

自家房漲到自己也買不起!他嘆:擁千萬房產卻過得像貧民

薪資追不上房價讓許多人感嘆買房好難。近日有網友表示,發現

2024-03-01 21:03:00