鄭文在/老母想增貸找女兒當借款人 一動作錯誤…恐被課贈與稅

2023-06-08 17:08  作者 / EBC地產王

文/正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

購置不動產的優點除了保值外,就是變現的能力極佳,除了買賣以外,銀行貸款也是變現的好方法。

 

一般的房屋貸款,都是以本息攤還的還款方式,早期的房屋貸款都是以15年期或是20年期為基準,所以只要繳息正常,經過5年左右的繳納房貸,通常償還本金相當可觀,如果再加上房屋的增值,需要資金時,通常原貸款銀行會有一筆不小的金額可以增貸,對於貸款人的資金來源,是一個好的方法。

 

▼一般房屋貸款若已繳納一段時間且有不小增值,通常可增貸出一筆資金。(示意圖/EBC地產王張琬聆攝)

年邁者償還能力不足 以兒女名義借款

個案中的林媽媽年近60歲,繳納了5年本息攤還的房屋貸款,不曾延遲,銀行視她是個好客戶,再加上這幾年房地產的增值,某天林媽媽開口想增貸100萬元,銀行二話不說,馬上答應,收件辦理。

 

說時遲,那時快,案件正式申請貸款,進入審查程序後,因為林媽媽已經60歲,償還能力不足,故要求女兒當借款人,女兒一口答應,補足資料後,案件很快的通過,貸款很快的撥款給林媽媽。

 

後續採買賣方式過戶 驚覺需繳贈與稅

直到最近,林媽媽希望把這間房屋登記給這個女兒,因為還有另外一位兒子,為了避免爭議,決定以買賣方式辦理過戶。

 

▼房屋已買賣方式移轉過戶時,才發現需繳贈與稅。(圖/pexels

林媽媽和女兒正式簽立房屋買賣契約書,以2成自備款,8成銀行貸款的方式辦理過戶,依照遺產及贈與稅法第5條規定:二親等以內親屬間財產之買賣以贈與論,但能提出已支付價款之確實證明......不在此限;也就是不需繳納贈與稅。

 

可是問題來了,多年前林媽媽那筆房屋貸款,因為銀行的「權宜之計」,借款人是女兒,這下子慘了,買賣契約書的8成銀行貸款核撥是清償自己借款,不是撥款給媽媽,這樣會被課徵贈與稅,該怎麼辦?

 

借款人VS保證人 視同贈與有別

您是否有相同的案件,父母親年邁了,需要日常生活的開銷,雖然有房屋有資產,但是銀行貸款時總會被要求年青的子女當「借款人」,確保對於借款銀行有償還能力。

 

▼找兒女當借款人時務必先設想未來的房產規劃。(圖/pixabay

當下父母親的房屋已經有房屋貸款存在,以兒女當借款人向銀行貸款時「借新還舊」,很可能符合遺產及贈與稅法第5條「視同贈與」,被課徵贈與稅。

 

如果您有年邁的父母親要向銀行貸款,請注意借款人和保證人的差別,別讓自己陷入被課徵贈與稅的窘境。

 

●以上言論不代表EBC地產王立場

(封面示意圖/EBC地產王 張琬聆攝)



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