文／正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

購置不動產的優點除了保值外，就是變現的能力極佳，除了買賣以外，銀行貸款也是變現的好方法。

一般的房屋貸款，都是以本息攤還的還款方式，早期的房屋貸款都是以15年期或是20年期為基準，所以只要繳息正常，經過5年左右的繳納房貸，通常償還本金相當可觀，如果再加上房屋的增值，需要資金時，通常原貸款銀行會有一筆不小的金額可以增貸，對於貸款人的資金來源，是一個好的方法。

▼一般房屋貸款若已繳納一段時間且有不小增值，通常可增貸出一筆資金。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

年邁者償還能力不足 以兒女名義借款

個案中的林媽媽年近60歲，繳納了5年本息攤還的房屋貸款，不曾延遲，銀行視她是個好客戶，再加上這幾年房地產的增值，某天林媽媽開口想增貸100萬元，銀行二話不說，馬上答應，收件辦理。

說時遲，那時快，案件正式申請貸款，進入審查程序後，因為林媽媽已經60歲，償還能力不足，故要求女兒當借款人，女兒一口答應，補足資料後，案件很快的通過，貸款很快的撥款給林媽媽。

後續採買賣方式過戶 驚覺需繳贈與稅

直到最近，林媽媽希望把這間房屋登記給這個女兒，因為還有另外一位兒子，為了避免爭議，決定以買賣方式辦理過戶。

▼房屋已買賣方式移轉過戶時，才發現需繳贈與稅。（圖／pexels）

林媽媽和女兒正式簽立房屋買賣契約書，以2成自備款，8成銀行貸款的方式辦理過戶，依照遺產及贈與稅法第5條規定：二親等以內親屬間財產之買賣以贈與論，但能提出已支付價款之確實證明......不在此限；也就是不需繳納贈與稅。

可是問題來了，多年前林媽媽那筆房屋貸款，因為銀行的「權宜之計」，借款人是女兒，這下子慘了，買賣契約書的8成銀行貸款核撥是清償自己借款，不是撥款給媽媽，這樣會被課徵贈與稅，該怎麼辦？

借款人VS保證人 視同贈與有別

您是否有相同的案件，父母親年邁了，需要日常生活的開銷，雖然有房屋有資產，但是銀行貸款時總會被要求年青的子女當「借款人」，確保對於借款銀行有償還能力。

▼找兒女當借款人時務必先設想未來的房產規劃。（圖／pixabay）

當下父母親的房屋已經有房屋貸款存在，以兒女當借款人向銀行貸款時「借新還舊」，很可能符合遺產及贈與稅法第5條「視同贈與」，被課徵贈與稅。

如果您有年邁的父母親要向銀行貸款，請注意借款人和保證人的差別，別讓自己陷入被課徵贈與稅的窘境。

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）