高房價惹民怨!新國會3黨不過半 專家預言:打房大轉彎

2024-01-15 08:51:00  作者 / EBC地產王

2024總統與立委選舉終於落幕,執政黨在三腳督競爭優勢下繼續執政,惟立委三黨不過半,未來的政策制定在朝小野大的局面下,勢必要透過政黨協商。針對大選後局勢對全台房市走勢影響,房市趨勢專家李同榮預測新政府將有「三守」、「四變」政策,以及房市產生「五種結局」的影響。

大選結局年輕選票流失 顯示住宅政策失敗

李同榮指出,此次大選結果,執政黨雖繼續執政,但立院三黨不過半,朝小野大將會影響整個財經政策的發展,依賴清德總統過去不輕易妥協的個性,恐怕會引來政策推動不易的內憂,加上兩岸關係持續惡化的外患,政經局勢將有一段內憂外患的不穩定局面。另一方面,此次大選結果,執政黨在年輕選票上大幅流失,居住不正義民怨持續升高,住宅政策徹底失敗,人謀不臧,將是未來新政府必須要大幅改革調整的重心。

李同榮分析,新政府針對房地產政策面向,將有三項是保守的延續政策:

(一)保守控管房產市場

在蔡英文任內雖房價仍高漲,但到2023任內末期房價因技術循環已由高檔降溫,賴政府不希望房價死灰復燃,當然會嚴密監控房價走勢。

(二)延續蔡英文補貼政策

賴清德競選政見高喊百萬戶大幅補貼政策,將是延續蔡英文的補貼政策,並且大幅加碼,此擧希望挽救年輕人選票的大幅流失。

(三)持續對預售市場採禁轉措施

蔡政府對預售市場炒作控管不力,只好採禁止轉售酷刑對待市場,對市場長期機制產生傷害,但賴清德仍然會延續採用。

▼李同榮預期房產政策將轉變。(示意圖/pixabay)

李同榮進一步分析,雖然有三大保守的房產政策,但預期賴政府也會致力檢討房價高漲的民怨所在與年輕人選票大幅流失主因,因此預料新政府對房產政策也會有四項重大變革:

(一)打房政策大轉彎

蔡英文後四年任內是歷年總統打房最頻繁的一屆,也是最無效的一屆,完全抓不住高房價核心問題所在,各部會爭功打房、亂箭齊發、毫無章法,當然成效有限。而打房狠招「禁止預售轉售」也只是暫時壓制短線投資,若無有效長線政策,恐怕不利房市長期發展。因此,蔡政府的打房政策將會受新政府深度的盤點與檢討,尋求政策徹底改善方針。

(二)居住正義大變革

年輕人買不起房、租不起房,成為高民怨所在,也是年輕人選票大幅流失的破口,新政府若想繼續執政八年,勢必費盡全力,在年輕人居住正義上提出大力的變革,除補貼政策外,租賃黑市與政策的敗壞不能視而不見,社宅數量的實質性增加,絕不能依照蔡英文的包租代管政策,把補貼政策魚目混珠充當社宅數量政績,虛偽造假的政績,年輕人當然一點感受都沒,這也是選票大幅流失主因,新政府應引以爲鑑。

(三)住宅政策大翻修

炒作是果不是因,房價高才會有炒作市場,抑制房價不能依賴打炒房政策,要從國土規劃、交通建設、擴大都會、廣建社宅、稅制革新等五大核心因素著手,因此,賴政府的住宅政策若不從根本核心因素著手大翻修,只求短線抑制措施,勢必仍然會功敗垂成。

(四)區域資源分配大調整

過去國民黨政府重北輕南政策,導致南北建設失衡,也形成濁水溪以南綠油油一片的政治版圖,而這四年來台商回流與科技產業鏈南移,造就南北差距縮小,但執政黨仍然無法擺脫四成選票的框架與窠臼,因此如何合理分配區域資源,重視均衡區域發展,擺脫重南或重北、甚至輕東與忽略離島建設的傳統治國觀念,才能開拓全台更多選民的信賴。

▼李同榮認為,大選結局年輕選票上大幅流失,顯示住宅政策失敗,須有大幅的改革。(示意圖/pixabay)

綜上所述,若賴政府真有以上針對住宅政策的四大變革措施,全台房市將呈現五大格局的發展:

(一)基本面向,房市穩健發展,但房價推升不易

今年經濟增長GDP雖然會如預期比去年高,但因去年基期較低,且兩岸ECFA早收清單與貿易壁壘調查的戰火將起,對今年經濟成長率將有不利影響,房市在經濟表現上會影響資金動能投入,光靠剛性需求缺乏換屋動能買盤,房價推升不易,在新政府控管下,房市仍穩健發展,房價波動有限。

(二)技術循環面向,房價處高檔末升段,房市偏空

歷經五年半房市多頭,從2023年開始房價漲勢明顯收斂,量能萎縮,開工率遞減、餘屋供給量增,技術面呈現末升段走勢,房市逐漸由多轉空,新政府上台初期房產政策不變,技術面依既有軌道行進而偏空,但房價將以盤代跌

(三)政策面向,打房政策終止、新政策利多支撐剛需買盤

每八年新政府上任都會有重大建設的政策利多,雖然房市轉空,但新政策考量年輕人首購困難,會有類似新青安貸款政策激勵剛需買盤,有利成屋交易量增與建商餘屋消化。

(四)全球政經面向,全球保護主義盛行、地緣政治緊張,房市利弊參半

美國為首的全球保護主義盛行,台商製造業回流,創造資金動能與就業機會大增,對中南部房市注入新血,但地緣政治緊張,烏俄戰爭、以巴衝突、南海主權、南北韓關係、都影響全球石油、貨運之𣈱流,加上全球經濟成長放緩,都會間接影響到全球房市,甚至包括中國已有許多國家大企業紛紛發生暴雷現象,台灣房市處高檔脆弱階段,容易受波及,不得不慎。

(五)消息面向,兩岸關係若不改善,台海危機未除,將成房市的一隻最大灰犀牛

若賴政府對兩岸關係持續延續蔡英文政策,甚至更加惡化,則大陸將先行掀起對台經濟制裁,但暫時沒有軍事衝突危機。不過,2027習近平若政治權力不穩,台海危機四伏,成為習政權轉移焦點,房市最大的灰犀牛是否俯衝而來,值得關注。

大選後房市走勢關鍵字 「變」與「盤」

李同榮最後指出,賴清德延續執政黨的既有政經路線與兩岸政策,對房地產既有的技術循環軌道不會有重大轉變,今年的房市不會有驚奇的波動,也不會有激情的演出,2024房市關鍵字仍然如其2023年底的預測為「變」與「盤」,「變」是「由多偏空」,「盤」是「以盤代跌」,房市既不樂觀,但也不悲觀。

▼(圖/吉家網提供)

(封面示意圖/pixabay)

 



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