CP值超低!4款房恐淪票房毒藥「很快面臨考驗」

2023-09-28 11:58  作者 / EBC地產王

買房是人生大事,大多數人除了考量價位,也會顧慮物件的抗跌性,深怕成套牢韭菜,專家則點名4類產品有潛在疑慮,未來甚至可能成為「票房毒藥」,提醒購屋族多加留意。

低總價產品 2特殊情況有疑慮

住展雜誌指出,未來3、5年內,民眾的薪資水準或實質購買力,不容易有顯著成長,因此相對好入手的低總價產品,預期還會是市場的熱門商品,不過要留意,並非所有低總價設定都能照單全收。

以近年多數商業區建案,特別是新興重劃區者,按都市計畫規定,建築量體中須有一定比例登記商用,也就是所謂的辦公室或事務所,有些業者會採用分棟登記,有些則是把商用產品集中在中低樓層,但共通點都是相對低單總價,以法規而言,是不得當住宅使用,「過去針對這類產品,官方單位執法不嚴。然隨著居住正義話題興起,這類遊走法令灰色地帶的產物也被盯上」。

另外,市場上低總價產品為主力的建案中,常見「多併規劃」,也就是單層戶數偏多,室內走道勢必得跟著增加,公設比往往會比併數較低的同型產品高,且梯戶比也偏低,尖峰時段等電梯時,恐怕需要久候,影響生活品質,也會衝擊市場接受度。

住展雜誌建議,消費者不要只看價格相對便宜就出手。(示意圖/pixabay)

基地小推升公設比 CP值偏低

住展雜誌提到,低價產品、小宅公設比普遍已較高,如果又是小基地或形狀不夠方整,不僅影響採光、通風及棟距,公設比也將比同坪數、但格局方整者更高,等於民眾花了一樣的錢,卻只能得到更少的實際可用空間,「像是近年北市一線區常見的危老建案,部分整合方為快速成案,促成所謂紙片或鳥籠建案,對自用購屋者而言,CP值相對偏低,唯一優勢只有低總價」。

且在車位規劃也會有所限制,因此常常只能配備機械車位,雖然此類車位價格較低,但進出便利性也差,還會有維修及可能故障的潛在疑慮,經常是銷售上的負面因素,甚至可稱為票房毒藥。

人口結構轉變 高齡友善成重點

目前就政策影響,剛性自用需求的比例提高,在台灣少子化、高齡社會下,銀髮族群需求將會是未來房是產品的重點,因此無法順應這類族群特殊需求者,就很可能淪為冷門商品甚至乏人問津,又會以有無配置電梯最明顯。

年長者人數增加,一般行動不便,除非起居空間都在一樓,就算不需旁人協助,出入家戶也需要有電梯可搭,郊區的無電梯公寓產品或許因總價相對低,現在還能獲得市場接受,但預估很快將面臨考驗。

▼電梯已成為新案標配。(示意圖/pixabay)

景氣見反轉訊號 休閒宅已非必需

最後一項休閒住宅,一直以來都隨市場景氣出現價量起伏,因不是必需品,和市場景氣變動有高度關聯,在景氣往上或高峰期時,有閒有錢的資產族群,多半會額外購入這種偶爾一用的房子。

不過目前市場景氣出現反轉訊號,將轉為仰賴剛性自用為主,這類非必需性產品的交易量,下滑可能性升高,價格也會最先下修,住展雜誌直言「像是約十年前還相當受歡迎的礁溪溫泉宅,就算價格略有鬆動,近幾年入冬,買氣也始終欲振乏力」。

(封面示意圖/pixabay)

 



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