自家擁有一片農地，有些兼具自然景觀，有些地主會想經營民宿，但隨著國土計畫法將於2年後上路，土地使用分區將無法進行變更，農地不僅無法轉建地，更遑論打造夢想莊園，想發觀光財恐怕並不容易。

民眾在臉書「買房知識家A你的Q」發文，自稱入手一片農地，但本身不想務農，卻想蓋民宿，即使翻閱民宿管理辦法，依舊滿頭霧水，好奇如何申請許可蓋農舍，以及未來如何將農舍變更為民宿。文章掀起話題，部分網友建議原PO直接找代書，還強調「你的問題代書都能搞定」、「找當地建築師問看看」另有觀點指稱「可來委託申請農舍容許建照，民宿只要有使用執照，到縣市觀光局處就能申請」網友說法不一。

資深房地產專家表示，農舍是指在農地上的建築物，用來堆置農具、肥料或當作臨時休息的地方，通常與農業活動有關，興建需要符合相關法規，首先要擁有一塊農地，面積必須超過0.25公頃（756.25坪），要在縣市設籍以及持有土地超過2 年，還需具備農民資格，符合條件才能蓋農舍。

根據他的說法，上述條件適用2000年1月28日以後、《農業發展條例》修法後取得土地的農民，但在修法以前早已取得農地者，不受上述條件限制。至於將農舍變更為民宿，只要農舍取得使用執照，必須向縣市政府觀光管理機關申請民宿登記，繳交證照費後，領取民宿登記證及專用標識才能經營，但地點同樣受限。

▼農地用途變更涉及法令，一旦國土計畫法上路，屆時土地使用分區將無法進行變更。（示意圖／EBC地產王）

專家提醒，設置民宿的地點要在下列地區，並且符合土地管制，包括風景特定區、觀光地區、國家公園區、原住民地區、偏遠地區、離島地區、經農業主管機關核發經營許可登記證之休閒農場或經農業主管機關劃定之休閒農業區、金門特定區計畫自然村、非都市內土地。換句話說，不是所有的農地都能隨便蓋民宿，還要兼顧地理位置。

他不忘強調，農地用途變更涉及法令，一旦國土計畫法上路，屆時土地使用分區將無法進行變更，意味著農地轉變為建地的現象即將結束，考量變更土地使用區分的申請狀況，流程至少要1年半才有機會完成，必須在今年7月前送件才有機會，因此原PO只能與時間賽跑，錯過恐怕沒機會了。

（封面示意圖／EBC地產王）