建商負債創新高 恐釀房市泡沫?專家揭1數據:不會是壓力

2024-09-18 17:01  作者 / EBC地產王

近期臉書粉專「打炒房聯盟」檢視上市櫃建商今年第2季的負債表,發現負債比超過7成的佔3成,8成以上更有8家,因此擔憂將重演日本泡沫經濟。不過投資部落客「邏輯投資」認為,營建產業的高負債率有其行業特性,若屬「合約負債」則愈高表示預售案賣愈好,最終會進帳,反而不是資金壓力來源。

根據「打炒房聯盟」統計今年第2季的上市櫃建商資產負債表,負債比超過7成者達29家,已佔營建股家數的3成;負債比逾8成者更達8家創新高,認為建商開槓桿沒有上限天花板,若以中國對恒大集團泡沫化設下的「三道紅線」來看,第一道就是公司負債比不能超過7成,因此擔憂將重演日本泡沫經濟。

不過「邏輯投資」指出,營建產業的高負債率有其行業特性,以興富發(2542)為例,該公司的負債比率長期維持在65~80%之間,截至2024第2季的負債率為75.19%,還低於2021~2022年78~80%的水準。

▼興富發負債率長期維持在65~80%之間。(圖/翻攝「邏輯投資」臉書粉專)

他也舉其他同樣具有高負債率特性產業的公司來比較,例如租賃業的裕融(9941),長年負債率約在83~91%之間、電子通路業如大聯大(3702),負債率約在65~78%之間,以及最近想要搶親的中信金(2891),負債率區間甚至來到91~95%,強調這是金融業的普遍現象,因此認為要探討負債比率的合理性之前,應先充分考慮行業的特性。

▼負債率高是金融業普遍現象,例如中信金負債率區間為91~95%。(圖/翻攝「邏輯投資」臉書粉專)

「邏輯投資」進一步說明,負債的種類,包含應付帳款、應付工資、應付票據、應付股利、合約負債等,以營建股為例,其中的「合約負債」來源主要是預售建案簽約後,建商向購屋者收取簽約金與工程款,但因建案尚未完工,還無法履行合約,因此這筆錢會先列入負債紀錄,「但本質是好的負債,因為『合約負債』愈高,其實就意味著預售建案的銷售狀況愈好」。

以興富發的負債狀況來說明,雖然「總負債」在近6年不斷攀升,但「邏輯投資」指出,這主要來自「流動負債」增加,而帶動該負債的主要項目是「短期借款」,確實會帶給建商資金周轉的壓力。

不過另一方面,與銷售相關的「合約負債」也不斷攀升,而且從2023年第3季開始就快速增加,顯示銷售狀況非常好,因此「邏輯投資」認為,只要興富發能將建案順利完工交屋,這些「合約負債」最終會轉為收入進帳,不會是公司資金壓力的來源。

至於銀行目前對於資金管制的立場,如果土建融案已經「買土地」、「已開工」、「已簽約核准額度」,這三個狀況還是會依約撥款,「邏輯投資」認為是合理的,因為如果因為銀行自己「收傘」而導致建案成為爛尾樓或建商倒閉,並不合乎股東利益。因此對於已經取得建照開始預售的建商來說,資金調度有一定保障。

「邏輯投資」認為,「銷售率」才是後續需要觀察的重點,畢竟房屋作為建商生產的商品,重點還是能否賣掉,如果這些房子都順利提前簽約預售,就好比其他產業所稱的「訂單」,只要訂單充足,公司能順利生產交貨、建案完工,就無需過度擔心公司金流。實際從負債率的變化也可看出,興富發隨著建案陸續完工,負債率也逐漸改善,無須過度擔憂。

(封面示意圖/東森財經新聞張琬聆攝)



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