文／正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

晚婚、不婚或是離婚，是目前台灣社會普遍的情形，所以衍生出許多單身貴族，但是隨著年齡的增長，生老病死的來臨，當發生繼承時，很多意想不到的情形，就在我們的生活週遭發生，形成我們參考的個案分享給大家。

個案中姐姐年近50歲未婚，擁有一間房屋，與母親及弟弟同住，近幾年臥病在床，生活點滴都靠母親打理，最近健康情況惡化，母親開始擔心後續繼承的問題，經過介紹，母親出面請問我們，如何將房屋順利過戶給弟弟，當然包括買賣及贈與。

防房地重稅 以買賣取代贈與

由於民國105年開始課徵房地合一稅，這次過戶的取得成本，攸關未來弟弟再出售時，應繳納的房地合一稅。經過我們的概算及建議，決定以買賣方式將房屋登記給弟弟。

▼姐姐未婚無子，決定將房產以買賣方式登記給弟弟。（圖／pixabay）

我們簽立買賣契約當天，看見氣若游絲的姐姐，雖然意思清楚，還能簽名，但是我們有了另外一個想法──繼承！因為所有權的移轉，除了買賣、贈與以外，繼承也是一種方式。

於是，我們暫停了買賣簽約的進行，請母親到一旁協商第三種所有權移轉方式「繼承」。尤其，繼承案件免繳納房屋契稅及土地增值稅，而且遺產稅免稅額高達1333萬元，也就是這個房屋如果姐姐走了，辦理繼承登記，可以省下這次買賣的房屋契稅及土地增值稅。

母親離婚多年 繼承前夫可分配

媽媽當場臉色一沈，直接否決寧願多繳房屋契稅及土地增值稅。我們不解，省錢省稅，何樂而不為？ 原來媽媽和前夫感情不睦，離婚多年，如果這個女兒往生了，按照《民法》第 1138 條規定遺產繼承人，除配偶外，依左列順序定之：

一、直系血親卑親屬。
二、父母。
三、兄弟姊妹。
四、祖父母。

▼《民法》規定遺產繼承人除子女外，父母為第二順位。（圖／pixabay）

女兒未婚，也沒有小孩，該房屋將由第二順位父母親繼承取得，屆時，這個房屋將會由她和前夫一人一半，請問情何以堪？媽媽想起以往的含辛茹苦，老淚縱橫的表示：「即使要多繳房屋契稅及土地增值稅，她都在所不惜。」了解實情以後，我們很快的幫這對姐弟簽立買賣契約書，並且辦理相關銀行貸款及國稅局二親等買賣認定等相關手續。

當然，有人存疑，如果姐姐最近2年內往生了，離婚的爸爸真的沒有繼承權嗎？會不會白做工，爸爸仍然有繼承權呢？答案是肯定的：只要過戶完成，爸爸沒有繼承權。

死亡前買賣 非屬「應繼遺產」

按照《民法》繼承編第1148條之1 ：「繼承人在繼承開始前2年內，從被繼承人受有財產之贈與者，該財產視為其所得遺產；前項財產如已移轉或滅失，其價額，依贈與時之價值計算。」 本條所規定之視為「所得遺產」與「應繼遺產」之不同，如果弟弟受贈與取得該房屋屬於「應繼遺產」，所以房屋只要登記完成後，繼承權不會改變。況且，弟弟是買賣取得，當然連「應繼遺產』都不是。

▼弟弟以買賣方式取得房產，便不屬於「應繼遺產」。（圖／pexels ）

另外，死亡前2年內贈與依照《遺產及贈與稅法》第15條規定：視為被繼承人的遺產，併入遺產總額，依法課徵遺產稅。但是，該房屋的取得原因是買賣，所以只要合併申報售屋所取得的買賣價金，再加上姐姐的遺產總額因為未超過1333萬元，所以仍然免納遺產稅。

女兒的不婚，父母親感情不睦的離婚，讓原本單純的繼承案件變成更複雜，試想，房屋讓父母親繼承後，多年的怨偶一人一半的房屋產權，這個房屋該由誰來住呢？還好，弟弟的出面承買化解了所有的尷尬，我們也樂觀其成。

（封面示意圖／翻攝自pixabay）