國際房市東倒西歪!台灣因「4關鍵」 被政策打還活得好好

2024-01-04 09:26:00  作者 / EBC地產王

去年不少國家房市現地雷,許多開發商陸續倒閉,台灣多數建商卻能安然度過,戴德梁行指出4關鍵因素,包含家底雄厚、利率升息緩和、通膨相對溫和以及「有在動腦做空間調整,消費者還是埋單的」,認為今年自用購屋基本盤仍相對穩固,預估土地交易量有超越2023年的動能。

戴德梁行昨(4)日結算去年商用不動產交易狀況,其中土地交易量為1129億元,是繼2016年實施房地合一稅以來次低記錄,相較於2022年量縮高達589億元。

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戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出,去年發生戰爭產生不確定性,而且戰爭還不只一個,還有看不到子彈的隱形戰爭「中美貿易戰」,導致國際資金變動,不管是工料上漲、國際局勢不穩定造成的投資觀望卻步等,便對土地產生了影響。

▼去年土地交易金額為2016年以來次低紀錄。(圖/EBC地產王張琬聆攝)

去年土地交易破千億 雖驚喜但不亮眼

「去年看到一開始的交易狀況非常擔心,首兩季加起來都比不上過去單一季的平均成交金額,第3季雖然成績稍微好一點,但仍看不到較大筆交易的跡象」,楊長達強調,最後交易量還有破千億元「雖然是驚喜,但真的很不亮眼」。

其中量縮最明顯的是工業土地,2019~2021年的工業土地交易量皆超過500億元,2022年更高達895億元,佔總體土地交易的一半,但2023交易量則緊縮至275億元,相對於2022年度量縮高達620億元。

楊長達分析,近5年全台工業土地漲幅驚人,就製造業而言,工料雙漲已不斷侵蝕獲利,工業土地飆漲至今顯然已到了製造業購置生產用地的成本極限,「地價不斷飆漲,造成很多想買地蓋廠房的廠商非常大的壓力!」他更舉南部有工業區土地2022年每坪6~7萬元,去年已變成16~17萬元,整個翻倍!」

▼工業土地價格飆漲之下,去年交易佔比已縮減。(圖/戴德梁行

工業土地翻倍漲 企業壓力大不買了

從年度十大土地交易中也可發現,2022年的前五大交易額皆逾50億元,且均為工業土地,但去年最大土地交易為宏園、瑞誠建設購買北投石牌商圈的商業區土地,交易額僅47.88億元,連擠進2022年的前五大都排不上。楊長達表示,2023年土地筆數、交易量、交易額及總金額都變少,工業土地不再制霸,交易量佔比回歸基本盤,只剩精華區土地才看得到持續追價力道。

對於去年建地交易熄火,楊長達認為,建商過去土地買太多了,進貨的積極度不用很大,「政策如果開綠燈,開發商都還是會盡量買,不會因為存貨多而停下購地腳步,目前則是先喘息,觀察政策的影響及做策略轉換。他補充,隨著房地合一稅2.0、實價登錄2.0等封鎖預售屋短進短出買空賣空的空間,囤房稅2.0、央行選擇性信用管制也拉高了投資難度,當市場回到基本盤時,建商也會調整回到基本的步調。

台灣建商賺不少錢 政策打壓仍活得好

「相較於國際上有非常多開發商在2023年東倒西歪了,台灣開發商面臨那麼多房地政策的壓制,還活得好好的!」楊長達歸納4個原因,首先是建商「家底雄厚」,2010~2020年的房價大漲光輝歲月中賺了不少錢,目前成本拉抬下也不容他們做太大的降價、因為夠雄厚也沒必要降價。

▼楊長達指出台灣升息及通膨狀況相較國際來得溫和。(圖/EBC地產王張琬聆攝)

二是台灣央行利率升息緩和,讓開發商有更大喘息空間;三是相較國際通貨膨脹來到10%以上,台灣3年漲3%左右相對溫和,「很大原因是政府控制電價控制得很低,讓其他通膨狀況能被壓抑住。

第4原因則是「開發商都有在動腦筋」,楊長達解釋,「當市場回到基本面,建商無法從消費者口袋榨出更多錢,轉而在空間上做變化與擠壓,這樣的過程消費者是埋單的」,因此在台灣開發商在控制總價之下,使成本上漲的壓力透過壓縮建物坪數,仍能達到提高單價的目的。

新青安影響住宅規劃 小坪數仍是流行趨勢

最後觀察住宅交易量表現,受惠「青年安心成家貸款精進方案」(簡稱「新青安」)自2023年8月起上路,建物買賣移轉棟數明顯從9月急起直追,預估全年度可望守住30萬棟大關。楊長達認為,該政策還會持續下,今年住宅市場重點在買方夠年輕、總價不能太高,也會因此影響到開發商賣房子的規劃,小坪數低總價仍會是流行趨勢。

也由於自用目的購屋的基本盤仍相對穩固,楊長達指出,對於土地市場仍有激勵作用,儘管房地政策短期間無鬆綁跡象,預估2024年的土地交易量有超越2023年的動能。

(封面圖/EBC地產王 張琬聆攝)



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