自住客為何買不到房?她曝殘酷現實 好貨通常會發生「這兩事」

2024-01-12 15:53:00  作者 / EBC地產王

「所有買方都希望買到便宜、屋況好又地段好的房子!」住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分享買成屋的基本邏輯,最重要是認清現實,不可能有好條件都具備的物件,「但凡真的有好貨,一定『有出事』,不然就早被處理掉了『不關我們的事』」。

不管房市短期波動,購置不動產因相對保值、高獲利,仍是不少民眾積極想投資的產品,徐佳馨建議,現階段購置成屋,最好考慮低總價、低成本及流動性3面向,「台灣人最愛賺價差,最好躺著就能賺」,所以低總價的產品才有較大的價差空間。

不過想投資不能只看買的多便宜,還要留意持有成本,徐佳馨表示,有些房屋的管理費、房屋稅高,最後可能導致養不起,例如有些都更戶地主,40多坪老屋最後改建成總價9千萬元大樓,「跟建商談的時候通體舒暢,沒想到最後房屋稅一年將近10萬元」。

▼購屋要考慮3面向,低總價、低成本及流動性。(圖/EBC地產王張琬聆攝)

買房投資3重點 低總價低成本及流動性

另外是觀察物件未來的「流動性」,徐佳馨指出,一是有沒有現金流,二是有沒有機會賣掉,若是可以收取租金、之後還能找到能轉手的買方,就是適合投資的標的物。

徐佳馨強調,不管自用或投資,所有買方都希望買到便宜、屋況好又地段佳的房子,但是如果要便宜又屋況佳,就地段遠;如果要屋況佳地段好,就貴;如果地段好又便宜,就出過事,很難三個條件都具備。如果三個條件都要有,「大家要認清的現實是,它一定有出事,不然就不關我們的事,因為好貨早就被處理掉了,哪輪得到我們?」

▼徐佳馨直言好條件都具備的房子少有,不是有出過事,就是早被買走了。(圖/EBC地產王張琬聆攝)

人口與資金 房市支撐2要素

再從房市基本面來看,徐佳馨指出,買房的大原則就是「人」和「錢」,有人口的地方市場才有量,人如果撐不住,有錢撐住,房市就撐得住,「但凡沒人又窮的地方,就不要碰」。

她舉台北市為例,因房價基期高,近年漲幅低於全台平均,且交易量較往年萎縮,但房價卻不會跌,「因為錢撐得起來,市場仍有價值在」;新北市受惠台北市供給相對少,就往該區購屋,帶來交易的熱絡。

徐佳馨尤其看好桃園市是長期置產的好選項,具備軌道建設議題的龜山、大園、蘆竹、中壢及桃園區,市場都相對健康,但若要賺取價差則要往觀音、八德等較低價區域。新竹縣市則漲到瘋狂,因此發現買方往桃園或苗栗購屋的趨勢。

▼徐佳馨看好桃園有軌道議題的區域。(圖/EBC地產王張琬聆攝)

台中的人口也呈正成長,吸納了彰化南投的人口,還有許多產業經濟發展帶來的錢,因此仍見漲幅;台南前幾年因台積電效益有明顯漲幅,但爆量的交易多數是外地投資客轉進,集中在新建案,反而排擠到舊中古屋市場;高雄則可發現目前重心在有台積電議題的北高雄。

徐佳馨提醒,未來房市還將面臨碳費及國土計畫法上路帶來的影響,不過原則上就是觀察區域是否有話題、有沒有帶人口進來、市場有無資金,甚至可觀察獵地很厲害的建商動態,「看看他們買了什麼產品、買在那些地方」,都是可參考的購屋指南。

(封面圖/EBC地產王 張琬聆攝)



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