銀行房貸滿水位加上央行信用管制，讓不少面臨交屋核貸的預售屋買方頭殼抱著燒。例如李小姐半夜盯著銀行核貸通知書僅核准65成的結果，吶喊面臨近300萬元的資金缺口，難道只能解約、放棄百萬訂金？專家建議，可先釐清契約條款與實務政策，好好與建商協商。

房市部落客賣厝阿明在臉書社團「賣厝阿明知識+」分享，李小姐深夜11點盯著銀行核貸通知書上「核准6成5」的數字，手止不住顫抖，她2年前簽下預售屋合約，如今因央行限貸令讓她面臨近300萬元的資金缺口，「難道只能放棄百萬訂金，看著夢想中的房子飛走？」

賣厝阿明指出，李小姐的狀況不是個案，自從去年央行祭出第七波信用管制後，因貸款成數不足導致的預售屋糾紛暴增，成為近期常見的違約困境。不過這類狀況並非只能走向違約一途，因此結合法規與實務經驗，提出4個具體解方與策略。

一、先釐清契約條款與政策保障，掌握協商基礎

根據內政部《預售屋買賣定型化契約應記載事項》，若因「不可歸責於買方」的因素（如央行信用管制、銀行緊縮放款）導致貸款成數不足，買方有權與建商協商，可分為以下2種協商方式。

分期補足差額：建商可同意將貸款不足的差額，轉為分期付款方案（例如分3~5年償還），避免一次性資金壓力。

協議解約：若建商不願分期，買方可依定型化契約規範「不可歸責於買方」的因素，協議主張解除契約，並要求返還已繳款項（含訂金、工程款）。重點在於需提出「政策影響證明」，例如銀行核貸文件註明成數受限於央行規範。 

二、評估「平轉」可行性，但需注意時間點與法規限制

若目前市場行情高於當初買價，可嘗試在交屋前將契約權利轉讓（平轉），但成敗關鍵在於「簽約時間點」。

2023年7月1日前簽約者：仍可自由轉讓，不受限制，但需支付房地合一稅（持有2年內稅率45%）。操作要點是透過建商辦理換約程序，避免私下交易衍生爭議。

2023年7月1日後簽約者：受《平均地權條例》限制，除符合「例外情形」（如非自願失業、重大傷病等），否則禁止換約。賣厝阿明提供替代方案，若平轉不可行，可籌資完成過戶後立即轉售，雖然需負擔較高稅負（房地合一稅45%）平轉或售價小高於合約價，幾乎不會有房地合一稅率問題，若房價漲幅足以覆蓋成本，仍能減少損失。

三、資金缺口的實務解方，合法籌資與債權協商

若需補足自備款差額，可考慮以下3種途徑。

建商短期借款（公司貸）：部分建商提供利率較高的短期融資（約3~5%），但需確認還款條件是否合理，避免附加苛刻條款。
 
信用貸款或保單質借：利率約3~7%，適合信用良好者，但需注意銀行審核時會將此負債計入收支比，可能影響新房貸成數。

親友資助+贈與免稅額：透過父母每年244萬元贈與免稅額取得資金，避免衍生借貸關係。

四、主張「不可歸責解約」的關鍵步驟 

內政部已明示，若因政策變動（如限貸令）導致貸款不足，買方可主張解約，具體操作如下。
 
蒐集證據：銀行核貸文件註明「成數受限央行規範」，央行信用管制公告（如第七波限貸令）。

正式發函解約：以存證信函通知建商，引用契約條款及內政部規定，要求解除契約並返還款項。
 
申訴管道：若建商拒絕，可向各縣市消保官或不動產糾紛調處委員會申請調解，此類案件多數會判決買方勝訴。
 
面對貸款成數不足的困境，賣厝阿明提醒，切勿直接認賠違約，務實盤點資金缺口、釐清法規保障、積極與建商協商，多數情況下能找到損失最小的出路。若協商陷入僵局，立即尋求專業律師或消保單位介入，往往能扭轉局面。畢竟，預售屋糾紛的核心常在於「資訊落差」，手中的法規與契約條款正是突破困境的最佳利器。

（封面示意圖／取自pixabay）