避雷爛尾樓「只要20元」! 地政士:魔鬼全在這張紙

2025-06-12 17:26  作者 / EBC地產王

近期屢傳有建商捲款走人、預售屋未完工,造成爛尾樓的狀況,讓消費者提心吊膽,深怕自己下訂的建案也是未爆彈。正業地政士聯合事務所長鄭文在指出,想要避免踩雷,重點不在買賣契約書,而是花20元去申請基地的謄本,觀察有無抵押權設定等負債情況,叫有機會避開爛尾大地雷。

爛尾樓事件頻傳,鄭文在也收到不少客戶委託幫忙審閱預售屋買賣契約書,確保合約內容沒問題,避免買到高風險建案。不過他直言,重點不在契約書,因為內政部早頒布「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,所有預售合約書都必須經過縣市地政局審查及核備,才能製成預售屋買賣契約書,所以合約書的內容通常不會有問題,「真正的魔鬼藏在其他細節裡」。

由於預售屋會發生爛尾樓情況,主因多是開發商週轉金不足、財務發生危機,尤其近期因為政府打炒房,中央銀行祭出第七波信用管制,將銀行的購地貸款降低到4+1成,等於買地要自籌接近6成的資金才買得到。

不過上有政策下有對策,鄭文在指出,此時若觀察土地謄本,若出現融資公司的抵押權,就表示這個基地規避了政府的政策,實際上建商的購地自備款可能只負擔1~2成,甚至更低,也表示負債比偏高,值得關注。

鄭文在進一步說明,如果土地謄本上除了銀行的抵押權、融資公司的抵押權外,還有私人企業或是私人抵押權時,表示基地所有權人的負債比可能過高,消費者就要更懂得深思熟慮、趨吉避凶,以免踩雷了。

至於該怎麼查詢土地謄本?鄭文在指出,依據《公寓大廈管理條例》第58 條,起造人或建築業者,非經領得建造執照,不得辦理銷售,也就是說預售屋必須取得建照執照才可以公開預售,所以預售屋合約會揭露建照執照資訊,上面記載著房屋基地的地段、地號。

消費者只要按圖索驥,到全國任何地政事務所,都能跨區申請到相關基地的產權資料,依照「土地謄本」的記載,判斷該預售屋基地抵押權設定的情事,檢視該預售屋基地的負債情況,加以判斷該預售基地,風險控管。

簡單來說,不管預售屋的基地座落在蛋白區或蛋黃區,鄭文在提醒,土地所設定的抵押權如果愈多就愈複雜,通常意味著建商或是地主的財務較吃緊,一不小心恐怕就野火燎原、建商落跑,造成爛尾樓。

鄭文在建議,民眾購買預售屋前,可以先跑一趟地政事務所,檢視一下預售屋的基地土地謄本產權,每張只收20元,就能掀開預售屋工地及現場代銷帥哥美女話術的華麗簾幕,避免不小心陷入錯誤的判斷,捲入爛尾樓風暴中。

(封面示意圖/東森財經新聞張琬聆攝)



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