台灣房貸利率2%多 美韓屋主超羨慕 專家:世界級的低

2023-09-27 09:06  作者 / EBC地產王

台灣的房價、貸款成數、利率以及持有成本一直是的社會大眾關注的話題。同時,輿論始終存在兩派聲音,一派主張「不要再打房了」,另一派則指責「政府打假球」,究竟誰才是正確的?為了釐清這個問題,本次特別為讀者揭露,台灣與其他國家買房門檻之對照。

以我們七年級生來說,那年代房價很便宜,幾十萬元、頂多一兩百萬元即可入手,那時房貸利率動輒8%、10%甚至十幾%;後來一路往下滑,到了民國九零年代,台灣房貸利率大約2.3%,之後又一路往下掉,直到2018至2021年之間,利率只在1.3%多,堪稱史上最低;直到去年2022年美國啟動升息循環一路調漲了三十幾碼,台灣也不過才漲了三碼,此刻2023的房貸利率也只有約2.2%,可是鄰近國家呢?

淡江大學經濟系畢業、喜愛研究財經議題的台南房仲、《陪你買好房》林敬能店長分享,以中國來說,目前大概是3.7%;日本則是3.5%;打房打得最嚴重的韓國,目前高達8%,比美國的7%多還誇張。

8%是什麼概念?林敬能說,假設你買一間1250萬元的房子,貸款八成1000萬元、30年期計算,採「本息均攤」等於月繳金額落在約7.4萬元,足足比台灣的月繳約3.8萬元多出近1倍!這也是韓國現階段房市急凍、無量下跌、平均暴跌三成,但台灣卻是軟著陸的最主要原因。

▼台灣房貸條件,比較海外各國引起話題。(示意圖/EBC地產王)

購買第二間成數降至七成 負擔大還是炫耀?

還記得2013年的新聞嗎?財團購買一戶數億元的豪宅可以貸款99%!甚至回推更早些的2008至2010年間炒房歪風興盛時期,那時全額貸、甚至超貸更是時所有聞。如今2023年的台灣,首購仍不受限制,最高可貸至八五成,第二戶才降至七成。

也就是說,只要準備約200萬元現金,就可以入手一間千萬元的房子。東龍不動產專任委託部經理陳泰源請讀者試想:假設你在2020年拿出「兩成自備款」投資不動產,然後2022年房價「暴漲至少兩成」,等於2年投報率就破100%!當然,這是「假設沒有」房地合一稅制及房仲服務費等其它成本的推算,也是為何政府不斷祭出打炒房手段來抑制過熱房市的原因,例如《平均地權條例修正案》已於2023年07月份正式上路。

林敬能再以韓國舉例,貸款成數只有三至五成,也就是必須要拿出五到七成的自備款;而日本跟中國,同樣只有五到最高七成而已;反觀台灣,現在購買第二戶還能貸到七成相比,真的很幸福。

陳泰源補充,也由於台灣利率目前處於世界級的低,貸款成數也是世界級的高,加上內政部推租金補貼、房貸支持、青年安心成家享5年寬限期等等「拯救房市」措施,就知道為何房價既跌得不明顯,投機風氣仍濃厚的緣故了。

▼林敬能認為,台灣購買第二戶還能貸到七成相比,相比國際很幸福。(圖/業者提供)

囤房稅加重持有成本 嚇死人還是笑死人?

為什麼台灣的「房屋持有率」高達近八成,「空屋率」卻高達近兩成?台北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長王棟隆認為,主要原因有三,一是有土斯有財的「觀念」鞏固,二是「出租」投報低又怕遇到惡房客,第三就是「持有成本」非常低。

以內政部最近推出的《囤房稅2.0》修正草案來說,王棟隆指出,縱使「稅率」調高了,但「稅基」不是按市價、而是以「房屋課稅現值」計算的關係,導致不過增加數千元的稅金而已,依舊輕鬆。

看看日本,它們有所謂的「固都稅」,也就是房屋稅與地價稅合併計算,總額大概為「市價的千分之五」,以千萬元房產來說,每年就得繳超過5萬元的稅金;另外,日本在維護大樓外觀是有法律規定的,因此有每年的房屋保養及維修費。陳泰源感嘆,這就是為什麼日本的街道、房子看起來都乾淨整齊、漂亮的原因;反觀台灣的大樓外觀清潔,沒有強制力介入,皆由管委會自行決定即可,因此市容才會相對老、舊、髒。

最後,林敬能以自己在3年前買的、現在市值約一千萬元的房子為例,一年要繳的房屋稅與地價稅加起來,不過五千多塊錢而已,與日本相比,可以說是10倍之差!也正因為日本的房屋持有成本高,所以房東們一定都會將房屋招租出去;反觀台灣,寧願空著養蚊子,期待坐享房屋增值之後轉手獲利,也不願出租養房貸及持有稅金的最主要原因了。

(封面示意圖/EBC地產王)



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