中央銀行理監事會15日召開，全體理事一致同意不升息，並把全年經濟預測下修至2%以下，同時在房市明顯降溫之際，再出手第五波限貸針對第二房限貸打房。房市趨勢專家李同榮直批，此舉乃彭規楊隨，明知房市已明顯降溫，又複製12年前彭淮南時代無效的選擇性限貸政策，連續5波限貸打房，所為何來？他直言央行真正動機有三：其一、搶割政績，二、平撫鷹派理事反彈，三、資金動能強勁。另外一大考量是擔心房價壓不住會甩尾，所以表達央行打房決心，宣示意味大於實質意義。

複製無效的限貸政策 治不了標更治不了果

李同榮指出，房價漲跌趨勢有一定的景氣技術循環因素形成，隨著供需基本面與政策消息面的影響，房市價量就會在市場自由機制下上下波動，央行所能操作的工具有限，對房市的調控只能著重在風險控管層面上，不能錯把後衛角色當作前鋒，對資金管制與利率浮動，都不宜過度干預，否則，不但控制不了房價，反而影響到經濟層面的畸形發展，同時也使市場交易量縮到谷底 。

2010年央行彭淮南時代，針對房市高漲曾經採用四次選擇性區域限貸打房，結果限貸台北、資金跑到新北，限貸新北、資金往桃竹移動，限貸桃竹、資金移往中南部，限貸六都、資金竄逃海外，防堵資金政策不但無效且造成諸多法人投資套牢於海外，而房價不但不跌且續漲四年到2014年才結束第五技術循環高點。

2021年楊金龍時代，央行作風卻「彭規楊隨」，複製12年前無效打房的限貸政策，四次限貸防堵資金流竄，只打到小投資客小建商，造成大者恆大的畸形市場，而房價仍然續漲兩年到現在，可見政策對資金採防堵的措施，不但治不了標，更治不了本。

▼中央銀行理監事會15日召開，全體理事一致同意不升息，並把全年經濟預測下修至2%以下，同時在房市明顯降溫之際，再出手第五波限貸針對第二房限貸打房。（示意圖／unsplash）

限貸三大動機與一大考量 將會導致市場三大反效果

李同榮分析，央行會採第五波針對第二房不得高於七成的限貸管制，真正動機有三：

（一）搶割政績：目前房市確實已在降溫，房價如預期下跌前，央行企圖再補一腳：搶割政績。
（二）平撫鷹派理事反彈：央行每次理事會議總有些鷹派理事主張升息與打房，把打房責任視為央行全責，因此在房價不跌前，必須表達央行打房決心。
（三）資金動能仍太強勁：房市剛需強勁且資金潛在動能充沛，市場要在選前明顯下跌不易，央行誤把交屋潮所造成的第二戶房貸增加，當成現在進行式，因此認為必須採取進一步打房政策，否則對執政黨選情不利。
另外央行最重要的一大考量就是平均地權五重拳實施在即，看來市場只有降溫，但見不到明顯跌幅，若平均地權五重拳對房市仍壓不住，就怕房價會有甩尾現象，不得不再採宣示性的政策，強化政府打房決心。

李同榮認為央行第5波限貸不但效果有限，且有可能產生三大巿場的反效果出現：

（一）資金充沛難擋：資金洪流在利率升息尾聲難擋，防堵的資金仍會找出口，而民眾會質疑降溫的市場是否死灰復燃，民眾也會認為是房價壓不住，政府才會持續打房，反而激勵買氣上升。
（二）換屋族小咖首當其衝：限貸第二房打擊不了投資客，反而影響正常的換屋族，資金調度受影響，因為差一成貸款，對習慣先買後賣的換屋者而言，的確會受影響，已購的會有糾紛，未購的會產生觀望，對市場有害無益。
（三）造成市場大者恆大：過於頻繁的資金限貸，只有傷到小咖，口袋深的大咖不受影響，反而助長大者恆大，造成市場扭曲亂象。

李同榮進一步指出，如今房市已明顯降溫，且交易量緊縮，央行卻在此時，無預警祭出第5波針對第二房限貸措施，無疑是想落井下石，搶先收割政績，這也令人連想年初在房市已降溫同時，內政部迅速通過平均地權五重拳幾近暴力式打房的政策，顯見執政黨各部會在選前都想積極在房價下修前搶先收割作為政績，因此，難防財政部在2021施行房地合一稅2.0政策失敗後，又會有新的稅制政策打房，導致各部會打房政策毫無章法、各行其是，造成亂箭齊發的打房亂象，這已經不是以「打炒房」為目標，而是以「打擊房價」為目標，因此不惜打擊剛需、打擊產業，只求房價下跌的唯一目標，說穿了，各部會只是在搶當收拾高房價的最後一根稻草，搶先收割政績，這簡直就是正在進行一場「打房搶功 世紀大競賽」，其動機令人質疑，官員心態可議。

▼（圖／吉家網不動產提供）

房價問題不在高總價 在於低總價市場被壟斷

李同榮最後指出，房價問題不在豪宅、也不在高總價，而在於低總價市場被壟斷，打房亂象一直針對高總價市場，央行近日在通函給銀行的問答集中更明確要求，購買豪宅（高價宅）增貸或轉貸者，貸款人應簽切結書，資金不可再流入不動產，但對於低總價市場被壟斷的嚴重現象，政府完全束手無策，殊不知市場現況高價產品已在小跌，而低價產品卻逆勢上揚，這就詮釋房市降溫而年輕人無感的核心因素，政府打房不重核心的亂象，只會造成仇富又無法濟貧的畸型社會現象，落入富人對政府失望、且年輕人對政府失去信心的兩大窘境。

（封面示意圖／unsplash）