文／台灣不動產物業人力資源協會理事長、國立台北科技大學不動產估價師學分班主任 曾文龍

民間賣土地，地主常會開出高於行情的地價，買方則會殺價，並非想賣多少就會成交。而且成交價都是秘密進行，不會隨便透露。這幾年實價登錄制度修改，土地也需要實價登錄，預售屋甚至紅單轉賣也需要快速實價登錄，跟賣成屋一樣。因此必須等待一段時間，有需要的人才會去看某塊土地成交價多少，一般人是不會去特別注意的。

然而，政府標售土地則是敲鑼打鼓，有點像賭場，讓敢賭的買方一起出價，買方有的搶標很高價土地，並不是一定要蓋房子出售，而是用來資產配置。為了搶標土地，為了養地，願意出高於底價很多的不合理價錢。

一般建商為了將本求利，根本沒有能力亂出高價，有些單位看到很多人領取標單，就勢在必得，也願意出不合理的標價。大咖壽險公司擁有許多保戶投保的現金，也勇敢地投入搶標土地。

▼政府標售土地敲鑼打鼓，吸引買方高價搶標。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

國家標售土地 一夕暴漲2~3倍

幾十年來的例證，甚至決標價為底價的2倍到3倍！震驚了參與投標的人！震驚了全國民眾！國家標售土地可以在一夜之間漲了2倍到3倍，難道鄰地地主的土地就比較差嗎？雖然地主原來的開價符合市場行情，那現在若不跟著政府調高地價，那不就是賤賣自己的土地嗎？

又例如壽險公司拿著一堆保戶的現金高價搶奪土地，這些土地未來如果蓋房子也是要高價售出，那原來的保戶情何以堪？拿民眾的錢去標土地，卻讓民眾買到高漲的房價，民眾跟民眾的小孩心如何能平？這真是一件弔詭的事情！

最有名的案例是1987年，國泰人壽搶標台北市南京東路3段華航旁邊的土地，底價每坪才30萬元，得標價卻是90萬元！震驚了全台灣！這是天龍國的傳奇故事！

▼許多地段土地經過標售後暴漲。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

放任市價飆高 估價師無用武之地

幾十年過去了，這種瞬間漲價1倍、2倍、3倍的案例時有傳出。這幾年高雄市政府、台南市政府、台中市政府、桃園市政府也都是這樣大漲價標售土地，標售的底價都是經過內行的程序估出來的當時市價，市價透過標售可以扭曲為2倍、3倍，則估價何用？不動產估價師無用武之地？

筆者曾經建議政府，多人搶標同一塊土地的時候，既然政府已經訂出合理的售價，應該讓這些單位公平抽籤，結果，競標卻讓大家亂搶、亂漲一番！政府單位雖然因為大漲價多出了不少的收入，但是面對的則是未來不斷上漲的房價，引來憤怒的民怨！政府單位得不償失！

土地壟斷有刑責 改抽籤方式杜絕飆漲

政府幾十年來多次打房，可能當下有效，一年兩年過去又無效了！房價的大漲是因為地價大漲的驅迫，政府光打房價卻不打地價，卻不改良土地標售、競價價高即得的方式，則打房何用！

筆者也曾在公開投稿大報的文章提醒政府，打地價是不需修法的，《平均地權條例》第83條本來就有規定「以經營土地買賣，違背土地法律，從事土地壟斷、投機者，處3年以下有期徒刑，並得併科7千元以下罰金。」

總而言之，除了打房，更重要的是打地價！請政府修改競標同一塊土地，多人投標，最高則得標，改為公平的抽籤方式，則地價一夜之間暴漲的案例將可消失無蹤！

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面圖／EBC地產王 張琬聆攝）