預售禁換約應溯及既往? 內行人揭「建商按讚背後原因」

2023-04-26 10:51  作者 / EBC地產王

《平均地權條例》針對預售屋禁換約,但不溯及既往,引發外界質疑是對投資客有利,不過房仲資歷超過十年、知名房產線上講師的Zack卻認為,該律法溯及既往才是建商所追求,顛覆外界刻板印象。

Zack在臉書發文,指稱《平均地權條例》通過以後,最多人憤恨不平的話題是法案沒有溯及既往,認為是幫投資客開後門,實際上卻有建商要求溯及既往,這種與大眾認知牴觸的現象,「正所謂內行看門道、外行看熱鬧」。

 

他表示,《平均地權條例》不溯及既往,當時炒房的投資客就沒有觸法,反而是凌遲房市,讓房市看空的時間拉長,對房市復甦更不力,這才是建商反彈的原因。面對輿論認為不溯及既往能讓房市回溫,他則駁斥這些觀點,更提醒預售屋市場將面臨龐大賣壓競爭。

 

▼專家認為,《平均地權條例》不溯及既往,當時炒房的投資客就沒有觸法,反而是凌遲房市,讓房市看空的時間拉長。(示意圖/EBC地產王)

 

 

打炒房剔除投資客 緩解預售賣壓

 

Zack指出,如果房市空頭導致買氣變差,投資客就很難換約轉售,建商的預售屋也會更難賣,此時預售屋不但要與中古屋競爭,還要跟搶著出場的投資客競爭,變成嚴重的賣壓去競爭少數買方,所以建商當然希望減少競爭者,如果《平均地權條例》溯及既往,那些賣不出去的投資客換約,最後就會違約造成供給量減少,對建商當然有好處。

 

他提到,這些斷頭投資客的換約供給量,可能輾轉回到建商的庫存量,於是投資客斷頭損失的15%款項,形同回到建商口袋,這就是建商的操作空間,如果預售案賣得不錯,此時把投資客斷頭戶按原價銷售,等到房子賣掉這15%款項也成功流入口袋,萬一預售案賣不動,至少也有15%的讓利空間做促銷,對建商幾乎也沒賠到錢,這就是呼籲溯及既往的原因之一。

 

▼專家說,《平均地權條例》如果溯及既往,那些賣不出去的投資客換約,最後就會違約造成供給量減少,對建商當然有好處。(示意圖/Pexels)

 

 

政令不溯及既往 建商憂削價競爭

 

Zack強調,面對賣壓沉重的空頭市場,《平均地權條例》溯及既往對建商最大的好處,就是不用跟自己建案內的投資客競爭,能把投資客的供給量清除,不會被削價競爭影響代銷銷售,這是對建商最有利的情況,所以業者才會公開喊話。

 

針對預售潛在買家,他給予幾點提醒,首先是需要慎選資訊來源,務必搞清楚目前預售市場的局勢,例如現在焦急的應該是建商、投資客,應該是偏向買方市場,這是購屋族可以善用的優勢,如果沒有急迫的購屋需求,建議慢慢觀望、慢慢研究,更有機會買到適合的房子。

(封面示意圖/EBC地產王)



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