文／傳承風險、家族信託顧問，《R姐財富方舟-廖嘉紅》版主 廖嘉紅

中南部有許多透天厝1樓當店面樓上住家，因為持有多年，出售時土地增值稅相當驚人。

幾年前我要出售起家的透天厝，因為持有將近20年，仲介預估土地增值稅將近50萬元，真的不少！

土地增值稅怎麼會這麼高呢？因為透天和公寓，相對於華廈，持有的土地較大。

▼透天相較於華廈與大樓，持有土地大，增值稅便高。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

土地增值稅 稅率採倍數累進

再加上自2005年2月1日起，土地增值稅的稅率採用倍數累進的20%、30%、40%等三級稅率。 如果可以符合自用住宅用地，適用「一生一次優惠稅率」則為10%，稅率差別2倍起跳。

我跟仲介說，1樓雖然是營業使用，但樓上確實是住家，土地增值稅應該可以一般用地和自用的比例計算吧？應該不能因為1樓是營業用，就全部用一般用地的稅率計算吧？

自用稅率僅10% 店面可按比例拆算

是的，財政部2020年5月8日函釋(台財稅字第10800117831號令)：

土地所有權人地上建物部分供自用住宅使用，部分供非自用住宅使用，其出售土地申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之面積，應依建物實際使用情形所占土地面積比例計算，分別適用自用住宅用地及一般用地稅率課徵土地增值稅。

如果不是透天，同一樓層房屋部分供自用住宅使用，只要自用住宅使用與非自用住宅使用部分能明確劃分者，該房屋坐落基地得依房屋實際使用比例計算所占土地面積，分別按自用住宅用地及一般用地稅率課徵土地增值稅。(財政部89/3/14台財稅第0890450770號)

▼只要自用與非自用住宅使用部分能明確劃分，就能依實際使用比例來計算土地增值稅。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

精算土地比例節稅 優惠一生僅一次

你一定很好奇？透天厝的出售，經由自用與非自住的土地比例計算，最後我到底繳了多少土地增值稅呢？

我偷偷告訴你，出售時的土地增值稅，由原先預估的將近50萬元，降低為20幾萬元，整整省了50%。 但是「一生一次優惠稅率」顧名思義，一生只有一次機會，未來如果再有機會出售自用住宅用地，就只能使用標準嚴格的「一生一屋」。

●本文獲《R姐財富方舟-廖嘉紅》授權，以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王張琬聆攝）