文／品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良

華人地區的房價一直高高在上，一來因為華人有把房產做為傳承家業的觀念和傳統，所以華人地區的中國、香港、新加坡、台灣，房價都很高，在有華人居住的地區和國家，華人也總會是購屋的主要族群。

當前台灣的高房價已經讓年輕人覺得絕望，尤其2001年以來，民眾所得增加不多，房價卻漲了2~3倍，一下子就把民眾的財富做了重分配，沒有買房的淪為貧窮階層。

中國「房住不炒」 房地產暴富時代結束

中國的房價在過去10年飆漲了10倍，直到2016年12月習近平首次提出「房住不炒」的主張，中國調整了房地產的宏觀發展政策，明確的宣示房地產的居住定位，「房住不炒」成了各級府處理房地產的最高指導原則，也宣告了中國房地產暴富時代的結束。2020年中國進一步提出了三條紅線的房企債務限制。

▼中國房企陸續爆雷，房產暴富時代宣告結束。（示意圖／pexels）

隨著三條紅線政策的提出，以及新冠疫情對於中國大陸經濟帶來的衝擊，房地產企業普遍出現財務困難，大陸房地產市場熱度開始降溫，地方政府土地財政面臨壓力。

2021年年底，恒大集團（中國第二大）爆發債務危機，2023年碧桂園（被稱為「宇宙第一房企」）、SOHO中國也出現債務違約危機，這些（世界）重量級的超大開發商爆雷一方面固然是過高的財務槓桿，但本質原因還是「市場需求銳減造成的銷售額下滑與借貸困難」，引發「現金流」不足，導致整體資金鏈斷裂所致。

具備來看，中國房地產的高速成長已成過去式，房地產市場將從增量市場轉變成存量市場，日後房價很難再出現暴漲。

▼前兩年出現債務危機的中國恆大集團，近日在美國申請破產。（示意圖／AP）

台灣房產充斥創富機會 所得卻未太大提升

土地在台灣早已成為政商勾結、巧取豪奪的最佳工具，過去50年富人之所以成為富人，其實是與當時的環境高度相關，是典型的「時勢造英雄」。過去50年的環境改革，創造了極為有利於台灣富人投資成功的外在環境， 到處都充斥著創富的機會。

過去幾十年以來，房地產價格超越工資收入的大幅度上漲就是一種典型的財富大洗牌，它並沒有新的財富被創造，只是資金的橫向流動而已。在這種模式的財富轉移中，一線大城市的有房居民自動成為財富轉移的受益者，而全台其他地方居民的財富卻在渾然不覺中悄然縮水。地區間、城鄉間的差距被進一步拉大。

過去實業投資以及房地產投資的成功經驗，讓很多財富擁有者認為自己無所不能、包打天下。因為房地產投資的成功不需要多大的專業，主要緣於整個房地產過去20年平均房價上漲超過3倍的發展軌跡，而且只漲不跌。

▼投資房地產造成財富大洗牌。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

胡偉良觀點：在一個像房地產這樣單邊上漲的行情中，使用槓桿是最快速的致富方式， 政商勾結下，地主、房地產商、炒房者都賺了錢，而一般民眾卻得為高房價買單，而我們的基礎建設依然是進程、進度都很緩慢、品質也欠佳。

台灣從當年的亞洲4小龍地位高速滑落，20年來儘管各類物資上漲，民眾所得卻未見太大的提升，除了少數產業、精英份子外，民眾生活的品質普遍下降，民眾也逐漸體認到，除了空泛的政治，生活也是我們應該關心的議題。

瞻望未來：朝向穩健發展

從過去的歷程來看，房地產給整個社會帶來的是偏向負面的，對大多數年輕人而言更是不公平的人生，無房者必須窮其一生，為購房打工，改變這種狀況，只有透過政治力，因此，一個好的執政者應該排除萬難，來解決這個問題，因為也只有他能擁有足夠的資源和權力。

台灣未來的房價發展？

因為台灣的房子太老了，再加上921之前蓋的房子普遍耐震、抗震度不佳，而2003之後依新法規蓋成的房子迄今也只有約21%之多，因此，台灣的房市在未來的20年內仍有繼續增建、發展的空間與需要，加上政府近年來在稅制改良、金融管制上大力的抑制房價炒作，因此，筆者認為中長期來看，台灣房市將逐漸朝向穩健發展，不致再有暴起暴落的情形。

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）