虛坪改革有譜了！內政部長林右昌去年5月拋出「虛坪改革」想法，內政部今（29）日公布「虛坪改革方案」兩大方針，其一是檢討常見停車位「灌虛坪」手法，未來沒買車位的人不必負擔車道面積；其二是改進容積計算議題，預估上路後可將降低公設比5~10%，約可降到合理的25%~30%左右。

為減少不要的公共設施與虛坪，林右昌指出，去年就在研擬「虛坪改革」草案、不斷精進，政策目標是希望減少不必要的公設、虛坪，「民眾買房時可以用一樣的價格，買到更合理的坪數」。

防車位虛坪灌水 改為專有部分

首先是停車位的改革，現行依法設置的「防空避難室兼停車空間」，屬於全體公設（大公），部分開發商會將車道大部分以公設方式登記，導致許多沒買車位的人也要負擔車道公設，購買車位的人也還要再負擔車道公設。

▼停車位將重新定義為專有部分。（圖／內政部提供）

改革的方式是重新定義停車空間為專有部分，並具有獨立產權，讓停車空間與居住公設能明確區分，也讓停車空間負擔合理化，未來沒買車位的人不用負擔車道面積，因此需一併修正《公寓大廈管理條例》。

改進容積計算 降低公設比

第二是改進容積計算，林右昌針對目前公設比居高不下的現象提出說明，現有的免計容積空間有一個合計上限的規定，在扣除避難、救災及機電維生等空間後，如果還有餘額，部份建商就會以管委會空間名義，包裝成非必要的娛樂交誼等空間進行銷售，導至市面上只剩下高公設比的產品，民眾根本沒有其他選擇。本次改革方案，增訂了管委會設置面積的合理標準，並訂出上下限規定，引導公設設計趨向適質適量，保障社區運作的基本需求，並避免浮誇不實用的公設。

虛坪改革後，將應計容積裡的「一般電梯」改算到免計容積，增加民眾可實際運用的面積，並維持免計容積比例。同時也將增訂免計容積分項標準，引導合理適當公設規模，與管委會空間，包括會議、辦公、監控、儲存、簡易廁所等，以總容積1%設計，並維持免計容積比例、增加免計容積必要項目。此部分不需修法，只要修〈建築技術規則〉即可。

▼改進容積計算方式後，估計未來新建案公設比可降至25%~30%。（圖／內政部提供）

林右昌表示，依照目前規劃方案，預計公設比將可有效降低5~10%，讓民眾在購屋時，能實質減少公設比的支出負擔。換言之，未來付出同樣購屋金額，民眾將可以享有更多的自用室內坪數。

對於業界擔心，建築總面積是否會減少？現有免計容積比例是否會降低？林右昌表示，沒有這個問題，建築總面積不會減少，現有免計容積比例也沒有降低。他強調，基地大小是容積和建築設計的關鍵，經過不同基地面積試算，不足20平方公尺的差額部分，可轉入專有面積，因此總興建面積不變，但能增加實坪面積、減少虛坪面積公設比，約可降低5%至10%，也基於基地面積不同、公設比降低效果會不同，「改革後，未來新建案公設比將可降低至25%~30%。」

林右昌最後表示，我們將在現有共識基礎上進一步與各中央地方主管機關、社會大眾、不動產建築業界、消費者保護團體就細節部分再溝通確認，提出最後版本，依循法制作業程序辦理，以符合民眾對降低公設比例的期待。

▼基地面積不同，公設比降低效果也會不同。（圖／內政部提供）

（封面資料照／EBC地產王 張琬聆攝）