文／品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良

2021年年底，恒大集團（中國第二大）爆發債務危機，2023年碧桂園（被稱為「宇宙第一房企」）、SOHO中國也出現債務違約危機，這些世界重量級的超大開發商爆雷，一方面固然是過高的財務槓桿，但本質原因還是「市場需求銳減造成的銷售額下滑與借貸困難」，引發「現金流」不足，導致整體資金鏈斷裂所致。

根據中國國家統計局數據顯示，2020年以來，大陸房地產市場銷售、開工等數據均連續下滑，這也顯示，大陸居民對房地產的態度已經有所轉變，亦即「民眾瘋狂買房的熱情」不再。

具體來看，大陸房地產的高速成長已成過去式，房地產市場將從增量市場轉變成存量市場，日後房價很難再出現暴漲，可以說，「大陸的房地產市場的紅利時代已經徹底結束」。

▼（示意圖／翻攝自恒大地產網站）

台灣的房地產發展

過去幾十年以來，台灣房地產價格超越工資收入的大幅度上漲就是一種典型的財富大洗牌，它並沒有新的財富被創造，只是資金的橫向流動而已。在這種模式的財富轉移中，一線大城市的有房居民自動成為財富轉移的受益者，而全台其他地方居民的財富卻在渾然不覺中悄然縮水。地區間、城鄉間的差距被進一步拉大。

過去實業投資以及房地產投資的成功經驗，讓很多財富擁有者認為「自己無所不能」。因為「投資的成功不需要多大的專業」，主要緣於整個房地產「過去20年平均房價上漲超過3倍的發展軌跡，而且幾乎是只漲不跌」。這也可以稱之為「時代紅利」。

▼過去房地產幾乎只漲不跌，可稱為時代紅利。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

胡偉良觀點：在一個像房地產這樣單邊上漲的行情中，使用槓桿是最快速的致富方式， 政商勾結下，地主、房地產商、炒房者都賺了錢，而一般民眾卻得為高房價買單，而我們的基礎建設依然是相對緩慢、品質也欠佳。  

台灣從當年的亞洲4小龍地位高速滑落，20年來儘管各類物資上漲，民眾所得卻未見太大的提升，除了少數產業、精英份子外，民眾生活的品質普遍下降，民眾也逐漸體認到，除了空泛的政治，生活也應該是我們關心的議題。

瞻望未來

從過去的歷程來看，房地產給整個社會帶來的觀感是偏向負面的，對大多數年輕人而言更是「不公平的人生」，無房者必須窮其一生，為購房打工，購房者淪為相關業者者收割的韭菜。

▼無房者窮其一生為購房打工。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

台灣的房地產會崩嗎？

因為台灣的房子太老了，再加上921之前蓋的房子普遍耐震、抗震力不佳，而2003年之後依新法規蓋成的房子迄今也只有約21%之多，因此，「台灣的房市在未來的20年內不僅不會崩盤，而且仍有繼續增建、發展的必要」，但是因為政府近年來在稅制改良、金融管制上大力的抑制房價炒作，因此，筆者估計「在未來，房市將逐漸朝向穩健發展，也不致於再有暴起暴落的情形」。

未來怎麼做才能降房價？

另一方面，都更改建風起雲湧，蔚為風氣，政府主政者此時應該「放開胸懷、改變思維」，「大膽」鼓勵都會區的都更改建，藉由大規模、全面性的老屋改建來「改變都市景觀」和改建後大量增加的供給來平抑房價」，一氣呵成，給國家社會及人民帶來全新的風貌。

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）