文／品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良

在我國，出於稅收的目的，雖然房屋受耐用年限的影響，老舊建築的建築物價值會折舊，但土地價值卻與時俱增，而使早期持有較多房產的家庭都獲利匪淺，因而擁有巨大的財富。

台灣從人口減少與每年超過10萬套新房的穩定建造率之間的矛盾，反映了一個扭曲的系統。

自立門戶成風潮 為新房帶來契機

在較早的時期，房屋的轉售率非常低，部分原因是人們幾十年來一直長期住在原生家庭的傳統。不像很多國家，孩子長大了會搬出去居住，家庭單位會分化，但早期的台灣家庭，只要住宅的面積足夠，傳統上則是多代同堂住在一起。

這使得大部分人在一生中並不會有大多的搬家機會，因此對新屋的需求也並不是那麼殷切，但是慢慢的，孩子搬出原生家庭，獨立自立門戶漸成風潮，加上人口往都會區的持續遷徙，對新建房屋的渴望不僅僅是一種社會偏好，也給新房市場帶來新的契機。

▼人口往都會區遷移，為新建房屋的市場帶來新契機。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

每9戶有1戶屋齡逾50年 居住危機嚴峻

據內政部統計資訊，2023年第2季底我國房屋稅籍住宅類數量為912萬宅（超過7成集中於6都）。

全國住宅屋齡中位數為30.6年，住宅屋齡以超過20至40年者最多，佔42.6%；屋齡50年以上住宅數量達101.4萬戶，相當於每9戶就有1戶屋齡超過50年；但還有更大批（34.0％）的住宅屬於屋齡40年以上，共計有313萬戶。

若這些老屋後續仍未重建，推估10年後屋齡50年以上的住宅將達300萬戶以上，住宅老化問題將愈來愈嚴峻。

▼10年後逾50年住宅將達300萬戶。（圖／翻攝內政部不動產資訊平台）

1年1.1萬新屋 遠不及百萬老屋數量

由於台灣早期對於地震的了解不足，造成921之前興建的房子普遍耐震能力不足，直到2003年左右，相關耐震規範始趨完善，亦即屋齡在20年以內（2002年以後興建）的房子才算比較安全，從比例上來看，只有23%左右。

換言之，其他還有77%的房子是在耐震力不足的基礎下蓋出來的，也就是說這些房子在100年以上的地震頻率下，其抗震的安全度是存有疑慮。

再根據統計，近年來都更及危老案每年平均700案，雖比過去大幅成長，平均每年創造11435戶新屋可供居住，但與當前屋齡50年以上住宅高達101.4萬戶的數量相比，根本是杯水車薪，10年內，屋齡50年以上住宅更進一步達到300萬戶以上，房子老化的嚴重性可想而知。

▼近年都更危老改建雖大幅成長，但與老屋數量相比仍杯水車薪。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

老屋不受歡迎 都更卻很困難

除了房屋的大量老化問題，因為老屋的安全問題，導致新的家庭寧願選擇符合或超過當前標準並使用最新材料的現代住房。

這些新的抗震規範一方面確保了安全，也讓老舊房屋變成了人們心目中不適合居住和不受歡迎的房屋。這也鼓勵了建築市場走向更成功的住宅設計，並極有利於新房市場的銷售。

根本上來看，現在絕大多數民眾在改建上的心態都是：「不必花錢，能舊屋換新屋並且換回的室內坪數不減少，再加1個車位」。

可能嗎？

▼多數民眾想不花錢改建，導致推動都更困難。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

以台北市住宅區而言，想在改建後以1坪換回1坪，在房價每坪180萬元以下的情況下，很困難。

那麼老舊房宅就沒有投資價值嗎？

偏郊舊房淪棄宅 將成醜陋的景象

實際上，改建的建築將是台灣房地產市場中即將崛起和發展的利基市場，象徵著台灣的房地產市場正在進行巨大的變革。

一方面，因為二手房比新房便宜很多，平均可以便宜20%以上，而30年以上屋齡的住房甚至便宜40%以上。

▼城市中未能改建的老屋淪為棄宅，將是城市中醜陋的景象。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

隨著經濟下行和愈來愈高的房價，年輕人被迫只能退而求其次的選擇老屋，或者放棄購買而等待繼承。

另一方面，隨著人口的遷移大都會，空間的需求變得越來越不平衡，許多小城市逐漸荒涼。而大都會區卻因面臨了房屋老化程度明顯、安全隱患大、數量多、重建難度高、轉售率低等問題。

為此，政府頒布了一系列的政策以鼓勵這些老舊房屋的重建或翻新。其中最為有效的策略是容積率獎勵和稅收優惠。

另外，那些重建成功的案例，大多是原有的容積率還有較大的上升空間以及高房價地段。

反之，一些偏郊或城市中未能改建的老舊房宅將因乏人居住、管理和照顧而逐漸淪為廢棄的居宅，也將是城市中醜陋的景象。

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）