購屋門檻降到十分之一!英國推「共享產權」圓買房夢

2024-01-17 16:29:00  作者 / EBC地產王

英國長年來面臨高房價問題,政府祭出各項措施,房市政策可謂是創意滿滿,又以英國的協助購屋模式之「共享產權」方案(shared ownership)最具話題性,透過馨傳不動產智庫執行長何世昌的介紹,清楚掌握這項新奇政策。

何世昌在臉書「房產知識Buffet+」發文,介紹英國的協助購屋模式「共享產權」方案(shared ownership,譯為半租半買、漸進式購屋、共享所有權、階梯式購屋),提到這是由買家向當地的「住房協會」先購買房屋部份產權,後續再依約定持續收購剩餘產權。

根據舊規定,買家最初至少要購買房屋25%產權,剩餘75%再依約分年購入;不過最新的「共享產權」方案作出更動,將最低購買產權比例由25%降至10%,等於用更少的錢即可擁有部份產權。

新版「共享產權」的其他配套措施如下:

1.適用的買家條件為大倫敦市家庭年收入9萬英磅以下、其他地區8萬英磅以下。

2.年滿18歲以上的首購族(曾有房屋,但目前名下無房產也適用)。

3.沒有重大信用瑕疵,還款能力無虞。

4.買家可選擇購買的房屋產權比例最低為10%、最高為75%。

5.未購買的產權比例由買家承租,租金約為房屋價值的2.75%。

6.買家後續每次增購的產權比例最低1%。

7.買家須依持有比例負擔同等的修繕費用與稅金(但房屋稅可推遲至擁有80%產權時再繳)。

8.買家需至少支付購買比例房產價值的5~10%自備款。

9.若買家想出售房產產權,房產協會擁有優先回購權。

10.買家出售須搭配估價機制,若未成交,則下回出售需重新估價。

有關「共享產權」如何降低買房門檻,何世昌以兩個案例說明如下

案例一是一般購屋方案:

假如購買大倫敦市總價3,000萬元房子,頭期款為10%,則買方需支付300萬元頭期款。

▼英國的購屋「共享產權」,幫助許多人圓夢。(示意圖/pixabay)

案例二是「共享產權」方案:

若例一適用「共享產權」計畫,且估價亦為3000萬,則買方先購買10%產權,即300萬元價值;其次,買方支付10%自備款,則僅需支付30萬元。

何世昌強調,從例一、例二可明顯看出購屋門檻的差距非常之大,「共享產權」使購屋門檻降到剩十分之一,原本買不起房子的民眾都能一圓購屋夢。不過他提醒,「共享產權」的爭議數量也不少,成為美中不足之處。

常見的爭議為「住房協會」(Housing association)並非政府單位,而是民間非營利機構,雖然是非營利,但有分紅文化,因而衍生與民爭利等問題,例如出售房屋部份產權時售價較高,但買家反悔想售屋時估價卻偏低,以及從租賃中謀利等情事。

不僅如此,「共享產權」在大倫敦市較為熱門,其他地方的民眾卻不見得捧場,在部份冷門地區,申辦「共享產權」的購屋族若想出轉售產權,可能面臨乏人問津,每賣一次房子就必須重新估價,還可能衍生估價費用。

根據何世昌說法,澳洲成為繼英國後第二個採納並實施「共享產權」的國家,但澳洲對制度進行改革,最大的變革之一是要求「住房協會」廢除分紅制,且買家頭期款比例降至2%,比英國的5%首付更低,此外政府還為買家代墊成交總價的30%~40%,藉此降低買家的銀貸壓力,在這些改變之下,讓澳洲方案較英國方更少出現糾紛。

(封面示意圖/pixabay)



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