文／品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良

2020年以後，因為政府的一連串打房措施，導致房價上漲趨勢放緩，購房者買房的熱情也因此下降，房子的投資屬性大大降低，居住屬性則有所提升。

依筆者觀察，當前的房市已經有點到達「強弩之末」，就算房價目前還在上漲，可是買的人變少了。那麼未來房地產是否會像過去一樣持續上漲，讓大家瘋狂搶購呢？

房市達強弩之末 價格卻仍居高不下

房地產行業的轉折點是否已經到來？為什麼房子愈來愈難賣，但房價卻一直居高不下呢？

▼房價還在上漲，買的人卻變少了。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

我認為，目前房子賣不出去有以下三個原因。
 

首先，當前的房地合一稅制已經讓短期炒作獲利不易，加上炒房風險大增，目前只要房價過高或漲得過快，政府就會進行政策調控，因此在政策的大力調控下，購房者對於房市的前景不再那麼看好，加上政府緊縮貨幣供應、調高利率，造大量資金撤出房市，房子自然不像以前一樣有很多人接盤。

資金撤出市場 人口成長呈倒金字塔

其次，根據近期的人口統計資料，111年內政部統計通報國內人口已經開始呈現負成長。

▼近年人口開始呈現負成長。（圖／翻攝國發會）

這幾年無論是出生率，還是出生人口都大大降低，不少專家都預測，接下去每年出生人口會持續降低，畢竟目前無論是房價，還是孩子教育費用，都成為了年輕人婚姻路上的最大負擔。

未來，隨著老齡化加劇，出生人口減少，人口呈現倒金字塔型，沒有了年輕人來接盤，房子怎麼可能賣得動呢？因此這也是除了政府政策打房之外，投資客減少對於房市投資的重要因素。

房市供過於求 買方趨向冷靜

最後，供求關係影響購房者買房。過去房價一直漲，大家擔心以後房價更貴了，到時連頭期款都付不起了，所以人們急著買房。而且很多人都覺得自己是剛性需求，自己需要一間，兒女未來結婚需要一間套，所以就盲目購買，導致炒房客們逮到了商機，而購房者則成了推動房價上漲的共犯。

現在整體房市開始呈現「供過於求」的形勢，尤其是老房舊宅，並且房價開始趨於穩定，使得大家開始冷靜下來，覺得反正「只要房價不漲，什麼時候買都一樣」。而且現在買說不定還面臨著虧本的情況。

▼老房舊宅在供過於求之下，恐淪棄宅。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

地價僵化營造成本上揚 新房價格難下跌

但是，土地的地價僵化、營造成本上漲，房價很難下跌，營造成本上漲之勢目前看來很難改善，加上都會區土地的稀缺性，地價只漲不跌。在營造成本及地價持續雙漲的情況下，新房房價將很難下跌。

綜合以上可以看出來，為何房價現在依舊上漲，房子卻難賣了。

總而言之，未來房價的趨勢大概也會像國外一樣，發展到一定程度之後，就開始趨於穩定，呈現兩極分化，大城市不斷的有「人口流入」，需求不會中斷，房價還是保持穩定。

▼大城市因人口仍不斷流入，房價保持穩定。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

小城市舊屋需求減小 淪為沒人買棄宅

而小城市，房價如果呈現與收入不匹配的話，必定會被擠出泡沫，迎來一定程度的下跌。同樣的，老舊房子的需求會愈來愈小，尤其人口不斷流出又無就業機會的小城市、偏郊的老舊房子都可能為棄宅，既没人要買，也沒人要住。

另一方面來看，依新法規設計施工的安全建築因為在數量、比例上仍屬少數，所以需求仍會強勁，而一些不夠安全的房子（尤其是921之前蓋的）則將在房價下跌波段下首當其衝，若不能改建，將淪落到無人聞問。

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●以上言論不代表EBC地產王立場。

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）