房市冷清工料成本又高，建商購地踩剎車。戴德梁行統計今年上半年土地交易量僅363億元，是2016年房地合一稅實施以來最低量。不過因近4年累計購地量逾1兆元，足以支應建商至少6年的開發量，因此預售屋訂價權仍可掌握手中，並以減緩推案為最佳因應策略。

戴德梁行今（5）日發布第2季房地產市場及下半年展望報告，商用市場在「新光一號REITs」清算6案全數標脫，撐起本季投資市場下，商用不動產交易金額522億元，較去年同期增88.9%，為近5年單季第2大量。

▼今年第2季投資市場在新光一號撐場下表現突出。（圖／戴德梁行）

池裡的魚不多 商用不動產大賣非常態

不過戴德梁行董事總經理顏炳立直言「賣掉了相當不容易，聽說賣得很辛苦！」整起標售僅有少數買方投標，讓人看見「池塘裡的魚有多少」，但還能賣掉也代表很多行業都賺到錢「要找地方Parking」，但標的物的投報率不高、想增值也需要再多等一陣子。

顏炳立進一步指出，新光一號標售案並非常態，意味後續的投資市場仍不容樂觀。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達也表示，扣除該標案，第2季商用不動產成交額合計僅剩215億元，表現並不亮眼．且多為自用購入，投資並不熱絡。

▼顏炳立認為後續投資市場不容樂觀。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

建商看清住宅需求大減 土地交易量創7年最低

至於與住宅市場較相關的土地交易，則維持量低價穩格局，第2季交易量200億元，累計上半年達363億元，為2016年房地合一稅實施以來最低量。楊長達指出，2016年與今時有3大相似處，正好有打房政策房地合一稅實施、公告地價大幅調漲，還適逢大選政權移轉，另開發商因觀望而創下2009年金融海嘯後首度跌破1000億元土地交易量。

楊長達指出今年土地交易量大跌，反映的則是建商土地存量充足、國際原物料及人工成本上漲、央行升息及選擇性信用管制，以及《平均地權條例》修法對於房地短期內移轉的限制，建商對於以上因素的影響了然於胸，判斷「住商類土地需求大減」。

▼建商縮手，今年土地交易量大跌。（圖／戴德梁行）

近4年購入逾兆元土地 供6年推案無虞

楊長達透露，2010~2018年正常狀況下的年度土地交易量約1500億元，可是為開發商1年的推案需求量，但2019~2022年短短4年累計交易量則高達1兆800億元，換算可供應建商至少6年的開發量，「不會有存貨不夠的情況」，因此預售屋的定價權仍握在建商手中。

楊長達表示，在工料雙漲及預售屋移轉限制籠罩下，預售房價、購屋需求與開發成本若無交集，減緩推案即是建商最佳因應策略，估計在建商開發成本既定下，只能等購屋人逐漸接受成本結構為基礎的房價，土地推案興建才會啟動。

顏炳立估計，由於建商對資金分配會越來越謹慎，「子彈剩一把了，土地要降價才會買」，因此土地交易量應會再縮，也難怪許多台北大咖建商都直接表明「不買地了」，甚至過去3~5年都買足6~7年存量，還有釋出賣地來多存點糧。

▼楊長達提及，建商土地存貨充足。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

住宅樓地板建照大減 短期難再有指標大案

另一方面，根據營建署核發建造執照的最新統計資料分析，2023年1~5月的建照核發件數較去年同期減少2525件，其中住宅類總樓地板面積較去年同期減少234.42萬平方公尺(約70.91萬坪)、約減少23.58個百分點最為顯著，若以全台平均單戶面積約40坪計算，今年1~5月申請興建的住宅戶數減少將近17700戶。

楊長達指出，核發建照縮減狀況估計會再惡化下去，一整年就會少5千件，甚至開玩笑表示，由於大案都縮小了，「短期內也不容易再看到像『都廳大院』這種一次4000多戶的大案」。

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）