8成建案月賣不到1成5!台南成交量砍半最慘 張金鶚曝6字解答

2023-10-26 13:21:00  作者 / EBC地產王

國內預售屋市況最具參考指標的國泰房地產指數,發布今年第3季報告,數據顯示全國8成建案1個月銷售率在15%內,其中5成賣不到10%!以台南減逾5個百分點最多,成交戶數更砍半最慘。計劃主持人暨政大地政系退休教授張金鶚直言,「漲太多了自然往下走」,整體來看是第2季異常,成交量縮其實是「回到原來軌跡」,量先價行力道相當清楚。

相關新聞:案量大減價格不跌?學者:看不見隱藏賣壓 曝大幅下殺時機

國泰房地產指數分析全國及各都會區建案的第3季表現,以「30天銷售率分布」的結果最引發議論,全國共218筆推案,其中50%銷售率不到10%,30%推案銷售率也僅在10~15%間,僅1成推案銷售率超過20%。

國泰建設房地產指數報告說明,全國銷售率相較上一季中幅減少,除高雄外,其餘地區銷售率均減少,其中台南銷售率減少5.76個百分點最多;進一步從成交戶數來看,則較上一季大幅減少,僅桃園、新竹及台中維持穩定,其中台南成交量減少56.96%較多。

▼今年第3季建案30天銷售率,5成不到10%、3成僅在10~15%間。(圖/國泰房地產指數提供)

Q1已量縮價跌 張金鶚:回到原本軌跡

「量先價行的力道看得相當清楚!」張金鶚解釋,從整體大趨勢來看,因為過去幾年供給太多、價格也來到相對高點,所以到今年第1季已走到量縮價跌的格局,但第2季受預售屋禁止轉售的末班車上車潮而反彈,屬於異常現象,第3季其實是「回到原本軌跡」。

至於台南成交量大減,負責偕同主持該報告的景文科技大學財金系副教授章定煊認為,因為之前台積電效應衝太快了,建商忍不住多推案,現在賣壓就較大,雖然表面牌價不動,但部分個案的議價空間正在拉大中。

報告也指出,台南房市受惠南科產業鏈及交通建設利多,房價漲幅驚人,因供給仍處高檔且缺乏新的利多議題,建商推案步調趨緩,整體較上一季與去年同季價量俱跌。

▼台南整體建案與上季及去年同期相比,呈現價量俱跌。(圖/國泰房地產指數提供)

 

新北個案續創新高 桃園有低價優勢

至於其他都會區的表現,台北市房價回檔至1年前起漲點,但每坪均價仍在百萬元以上,以小宅總價個案銷售率較佳;新北市則因精華區素地逐漸稀缺,推案轉往林口、泰山、五股、淡水等相對低基期區域,致房價迅速攀高,部分個案單價創新高,整體價漲量縮,呈現價量背離。

桃園推案以機捷沿線重劃區如A7重劃區、青埔特區、山鼻重劃區為主,供給仍處高水位,本季保守推案,總銷金額年減57.66%為各都最多。因房價相對低優勢吸引雙北外溢買盤湧入,使人口顯著成長,帶動區域房市熱絡。

新竹熄火房市冷 台中大案撐場買氣穩

新竹縣市過去受惠竹科題材房價狂飆,本季在缺乏指標案支撐下漲勢熄火,推案地點由竹北高鐵、縣治等精華地段外溢到南寮、香山等地區,開價、成交價皆下跌,整體價跌量穩,房市表現偏冷。

▼新竹縣市近期缺乏指標案支撐,漲勢熄火。(圖/EBC地產王張琬聆攝)

台中則在建設及產業雙重題材支撐下,人口持續穩定成長,928檔期因有3個百億元大案進場,總推案金額達千億元,年增1成多是唯一逆勢成長區域,整體銷售率維持穩定。

同樣有台積電設廠效應的高雄市,導致房價基期提升,買盤追價意願不足,第3季議價率超過1成較其他縣市明顯,成交量同樣急速下滑,呈現價量俱跌狀況。

降價骨牌效應 從體質不佳建商開始

「交易量沒出來,錢就不進來」,張金鶚直言,接下來就是看建商的資金周轉能力,建案比財力、比氣長,當降價成本遠低於融資周轉的壓力時,建案就會降價,「這是必然的循環」。

張金鶚表示,「價格會不會跌?什麼時間跌?我不知道」,但現在投資客沒了,除非建案地點好、建商實力夠、有自住客需求的建案和區域,一旦供給超過市場胃納量的地方,「降價的骨牌效應就會從體質不佳的建商開始發生」。

(封面示意圖/EBC地產王 張琬聆攝)



【往下看更多】
整座湖搬進建案裡!預售5字頭被嫌貴 完工後每坪71萬搶入
「基泰忠孝」奪今年最貴案!助攻商辦交易額逼近1200億
案量大減價格不跌?學者:看不見隱藏賣壓 曝大幅下殺時機

也許您會感興趣


新光公主吳欣盈英國房產大揭密 富人區的高檔豪宅

民眾黨主席柯文哲搭檔新光集團公主吳欣盈參選,除了雙重國籍

2023-11-30 17:35

房市買氣連5升!11月全台交易量月增3% 年增36%

近期外資回流台股,11月買超逾2000億,帶動股市走揚,

2023-11-30 14:17:00

房市買盤歸隊!便宜都是心頭好 高價淪票房毒藥

11月份進入尾聲,住商機構統計旗下成交狀況後發現,11月

2023-11-30 14:13:00

桃園新金融中心?銀行集聚青埔高鐵站前 專家:為暴富的田僑仔理財

高鐵桃園站的青埔特區是近年熱門推案區,隨著大型商場陸續開

2023-11-30 13:19:00

老屋重建該怎麼做 哪種分回坪數大?專家曝4模式

全台屋齡30年以上房屋占比達5成,老屋重建、危老重建成為

2023-11-30 13:00:00